Question récurrente de la colocation meublée, le bail spécifique à la colocation peut revêtir différentes formes : vide ou meublée, bail unique ou baux séparés, solidaire ou non…
Le bail de colocation est avant tout un bail de location d’habitation principale dans la gestion des rapports locatifs et ainsi soumis aux mêmes règles :
- loi 89-462 du 6 juillet 1989
- loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR)
Alors comment rédiger un bail de colocation ?
Les éléments essentiels pour rédiger un bail de colocation type :
- Le montant, les conditions de paiement et d’augmentation (révision) du loyer
- Les modalités d’augmentation de loyer
- Le montant du dépôt de garantie
- La durée, la fin, le renouvellement et la reconduction tacite du bail
- Le détail des charges locatives
- Les obligations des colocataires
- Les conditions de résiliation du bail (et clauses résolutoires et délai de préavis)
- Les états des lieux d’entrée et de sortie (annexés au bail)
Les choix importants pour un bail de colocation :
- Bail vide ou meublé ? Il faut savoir qu’un bail de colocation vide s’adresse généralement à des colocataires qui se connaissent déjà et arrive ensemble avec leur mobilier. Les baux de colocation meublée permettent aux locataires d’arriver dans un habitat déjà équipé et adapté, et dans ce cas, en pratique, souvent les colocataires ne se connaissent pas au départ.
- Bail unique ou baux séparés ? Le bail unique a pour avantage de ne pas créer de division (au sens de l’urbanisme) des lieux loués ainsi que d’assurer plus facilement les parties communes et de rendre les colocataires solidaires sur les dégradations de ces mêmes parties. Les baux séparés sont plus simples administrativement mais génèrent potentiellement une division administrative et le non-respect des conditions de décence si les parties privatives font moins de 14 m², de plus, les parties communes font dans ce cas l’objet d’un flou juridique du fait de leur mise à disposition gratuite.
- Clause de solidarité ou pas ? La clause de solidarité a un énorme avantage pour le propriétaire, puisqu’elle lui permet de pouvoir prétendre au paiement de son loyer auprès de plusieurs payeurs (et cautions) différent(e)s. Revers de la médaille, les colocataires sont potentiellement solidaires d’impayés pour lesquels ils ne sont pas responsables.
Concrètement, cette clause est envisageable dans de petites colocations (à 2 ou 3) avec des colocataires qui se connaissent déjà au départ, mais complètement inadaptée le reste du temps (colocations plus importantes et/ou colocataires ne se connaissant pas au départ).
Comment résilier son bail de colocation ?
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Le bail de colocation prévoit que le locataire délivre un congé avec un délai de préavis légal, généralement de un mois en zone tendue. Le congé est une demande de résiliation du bail à une date donnée.
Le locataire n’a pas à demander au bailleur pour quitter le logement, la procédure résultant directement du bail
Le locataire est néanmoins tenu de payer le loyer et les charges jusqu’au terme du congé et ne peut invoquer la caution ou le dépôt de garantie pour ne pas satisfaire aux termes du bail.
De la même manière, un congé délivré au bailleur ne délivre pas le locataire de l’obligation de régler ses loyers impayés.
Il incombe ensuite au bailleur à réception du congé de s’organiser avec le locataire pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés. Il appartient également au bailleur de restituer le dépôt de garantie avant l’issue du délai légal de restitution (1 mois si rien à signaler, 2 mois sinon).
Nous travaillons chez Coloc et Vie sur des contrats types (modèles de contrat communs) et avons opté pour le bail meublée, unique, et non solidaire sur les loyers (mais solidaires sur les dégradations).
Contactez-nous plus de précisions, un bail spécifique adapté est la clé d’une colocation réussie.
Votre Expert Immobilier
Nicolas
