Très souvent, lorsque l’on souhaite louer dans un lieu de vie commun, on ne s’attend pas à réaliser une colocation avec un propriétaire-occupant ! Et pourtant, c’est possible ! Alors quelles sont les règles ? Comment cela fonctionne-t-il ? Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ces types de location.
La colocation avec un propriétaire-occupant, que faut-il pour se lancer ?
Si vous êtes propriétaire, que vous souhaitez avoir de la compagnie, ou tout simplement arrondir vos fins de mois, sachez qu’une mise en location d’une partie de votre résidence principale n’est pas si simple. Vous devez en effet respecter un certain nombre d’éléments afin de proposer un habitat décent pour votre ou vos nouveaux arrivants.
Alors quels sont les critères pour une colocation avec un propriétaire-occupant ?
- Proposer une chambre meublée de minimum 9 m².
- Elle doit avoir une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.
- Il doit y avoir un accès à chaque partie commune (salon, salle de bain, cuisine)
- La chambre doit obligatoirement disposer d’une fenêtre pour l‘aération
- L’assurance habitation doit être à jour et couvre tous les locataires
Un cadre de vie confortable et dans les règles
Ainsi, vous l’aurez compris, ce n’est pas parce qu’il s’agit d’une colocation avec un propriétaire-occupant qu’il n’y a pas d’obligations de la part de ce dernier.
Il faut donc proposer une location convenable tant dans le mobilier fourni que dans l’assurance qui régit le logement. C’est pour cela qu’il est impératif que les diagnostics immobiliers du bien soient à jour. Au sein de ces contrôles, il y a notamment celui du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) qui doit dater de moins de 10 ans mais aussi celui de l’État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) qui doit dater de moins de 6 mois.
De plus, s’il fait partie d’une copropriété, le propriétaire se doit de vérifier que le contrat autorise la colocation au sein de l’établissement en question.
Comment se déroule une colocation avec un propriétaire-occupant ?
Ici, vous êtes sur le point de vivre avec un propriétaire et cela impose deux choses dans votre colocation. Généralement, s’il s’agit d’une colocation avec un propriétaire-occupant, cela signifie donc que le bien immobilier est meublé.
De plus, de par l’aspect légal que possède le propriétaire sur son logement, il est évident que cela porte atteinte à la définition d’une colocation. En effet, il est plutôt question de louer une chambre meublée tout en ayant accès aux parties communes.
Il s’agira donc d’un contrat de location de chambre meublée.
Qu’il soit question d’une colocation à deux ou à plusieurs, certains peuvent se sentir moins libres ou plus restreints dans leurs choix en vivant avec un propriétaire-occupant. Ce dernier devra donc favoriser la bonne entente tout en laissant de côté son statut de bailleur pour se concentrer pleinement sur son rôle de colocataire. Les règles devront donc être fixées (à l’écrit) et les droits demeurent les mêmes notamment dans le cas d’un changement de locataire ou lors de l’arrivée d’un nouvel habitant.
Même s’il s’agit d’une colocation avec un propriétaire-occupant, le locataire peut donner son avis lors du choix du nouvel arrivant.
Le statut du propriétaire en colocation
En tant que locataire et propriétaire, le bailleur possède deux statuts qui ne doivent donc pas être confondus.
Le propriétaire a la possibilité d’être exonéré d’impôts s’il remplit toutes les conditions citées en première partie. De plus, l’exonération sera effective s’il s’agit de sa résidence principale, de la résidence principale du locataire et que le coût du loyer est décent. S’il en décide autrement et qu’il souhaite augmenter le loyer, le propriétaire touchera des revenus sur la chambre qu’il loue, il devra déclarer ces bénéfices aux impôts. Et pour cela, il peut choisir d’opter pour deux types de régimes.
Tout d’abord, il faut savoir que si le total annuel des loyers perçus par le propriétaire dépasse les 32 600 €, il faudra donc déclarer les revenus par le biais d’un régime micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cela permettra d’être exonéré de 50% sur les impôts mais ici, il n’y a pas de déduction de charges. Ce montant sera ensuite cumulé lors de vos déclarations d’impôts sur le revenu.
D’un autre côté, le propriétaire peut également choisir de passer par un régime réel et ce même s’il correspond aux caractéristiques du régime micro-BIC. Ce régime implique donc la déduction de toutes les charges qui peuvent être associées à la gestion locative. Il s’agit notamment des frais de notaire, des intérêts d’emprunt, des frais d’entretien et de gestion du logement, des impôts locaux, des frais de procédure (s’il y a un litige avec l’un des locataires) ou encore d’éventuels travaux d’amélioration.
Même si cette deuxième option demande une comptabilité rigoureuse, elle offre tout de même un avantage certain lors de l’imposition des revenus locatifs.
La colocation avec un propriétaire-occupant
Ne l’oublions pas, le propriétaire porte également la casquette du colocataire ! Certaines règles, en plus des règles de vie, doivent donc être respectées et notamment celle du préavis. Si un colocataire souhaite partir, ou si le propriétaire souhaite vendre son bien, le droit de préavis demeure.
Dans le cas où le propriétaire désirerait vendre son bien, il faut savoir que les locataires peuvent avoir un droit de préemption. La collectivité vivant au sein du bien est donc prioritaire pour tout achat de ce dernier. Le propriétaire ne sera donc pas en droit de vendre le logement à l’acheteur de son choix.
Qu’en est-il de la clause de solidarité ?
La clause de solidarité permet de lier l’ensemble des locataires afin que chacun s’engage à payer solidairement le loyer ainsi que les charges dans une situation d’impayés. C’est généralement une assurance pour le bailleur. Mais lorsque le propriétaire est également un colocataire, comment faire ?
Il faut savoir que pour louer en location, la clause de solidarité n’est pas obligatoire pour un bailleur. Pour éviter tout retard ou défaut de paiement du loyer, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie ainsi qu’une caution.
Dans ce cas-là, il ne sera question que d’un bail individuel et ce même si plusieurs colocataires sont présents au sein du logement.
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