Lorsque vous vous trouvez dans une colocation, vous êtes lié au propriétaire grâce à un contrat de bail. Il permet de définir la durée du bail, les modalités de la colocation, la description du bien et tous les droits et obligations du locataire. En revanche, ce dernier peut, à tout moment, décider de rompre ce contrat de bail s’il souhaite déménager. Alors quelles sont les conditions ? Comment lancer la résiliation d’un bail en colocation ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir dans cet article !
Comment résilier un bail en colocation en étant locataire ?
La rupture d’une colocation peut provenir à la fois du locataire, s’il veut partir, mais aussi du bailleur. Dans le premier cas, aucun motif préalable ne doit être présenté au bailleur. Le locataire est libre de rompre le contrat lorsqu’il le souhaite. Cependant, il doit veiller à respecter un certain nombre de conditions avant de ne plus être définitivement associé à la colocation.
1. La lettre de résiliation
À tout moment le locataire peut faire part de son départ au bailleur et ce de plusieurs façons : par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement ou encore par acte d’huissier.
Au sein de ce document rédigé, il devra être inscrit notamment le délai de préavis. Il doit être appliqué en fonction du type de contrat que dispose le locataire. La lettre de résiliation du bail de colocation devra donc être transmise au bailleur en fonction de ces délais légaux.
Lorsqu’il est question d’un bail unique ou d’un bail collectif, le locataire est libre de faire part de son envie de quitter le logement lorsqu’il le souhaite. En raison de l’aspect individuel de son contrat, son départ n’empiète pas sur le contrat des autres colocataires.
Comment casser un bail solidaire ? Lorsqu’un contrat possède une clause de solidarité, la situation reste la même concernant la décision du locataire. Ce qui diffère, ce sont les devoirs que ce dernier possède envers ces anciens locataires et le bailleur. Nous verrons ces points dans une prochaine partie.
2. Le délai de préavis selon le type de location
Le délai de préavis pour une colocation meublée est de 1 mois.
Lorsque le locataire fait partie d’une colocation vide (non meublée), le délai de préavis est généralement d’une durée de 3 mois. En revanche, plusieurs critères peuvent lui permettre de raccourcir ce temps à 1 mois. Cela peut être possible dans le cas d’une obtention d’un premier emploi, d’une mutation, ou d’une perte d’emploi.
Le locataire peut également réduire son délai de préavis si le logement fait partie d’une « zone tendue ». Un bien immobilier est considéré comme appartenant à une zone tendue dès lors le marché immobilier de ce lieu propose des prix et des loyers élevés et qu’il y a une forte demande locative.
Dans le cas d’urgence médicale, le locataire peut également bénéficier d’un préavis d’un mois. Il devra alors présenter un certificat médical justifiant son état de santé et son besoin de changer de logement.
Enfin, si le locataire est bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active (RSA) ou de l’Allocation Adulte Handicapé (AAH), il pourra également voir son délai de préavis réduit.
3. Les charges et les paiements de loyers
En colocation, les frais sont souvent répartis entre locataires. C’est une façon de mieux organiser et gérer l’ensemble des obligations. Lorsque le locataire souhaite rompre un bail individuel, il n’est plus tenu de payer son loyer ainsi que ses charges après son préavis. C’est également le cas lorsqu’il s’agit d’un bail collectif mais que le contrat ne possède pas de clause de solidarité.
En revanche, si le contrat contient une clause de solidarité, les obligations du locataire changent. Et cela dépend du délai de prise en charge d’un nouveau locataire et de la date de signature du bail.
La loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014, est déterminante des droits du locataire. Lorsque le contrat de bail a été signé avant cette loi, le locataire est tenu de rester solidaire. Il devra alors payer le loyer ainsi que les charges jusqu’à la prochaine échéance du bail. Une négociation peut être mise en place, mais le bailleur n’est pas tenu d’accepter la proposition du locataire.
Si le contrat a été signé après cette loi ALUR, le locataire est libre de toute charge dès l’arrivée de son remplaçant. Il s’agit d’un moyen pour le bailleur de conserver un loyer ainsi qu’une sécurité de ne pas avoir de vacance. Généralement, le locataire s’efforce de trouver son remplaçant lui-même pour ne plus avoir à payer. Si ce n’est pas le cas, ses obligations de paiement cessent au bout de 6 mois.
Lors de son départ, le locataire doit signer un avenant au bail possédant une clause de solidarité. Cela lui permet de ne plus être engagé et surtout responsable des futures nécessités de solidarité. Il ne fait plus partie du contrat et n’a plus aucune obligation vis-à-vis du bailleur ou de ses anciens colocataires.
4. L’état des lieux de sortie
Il s’agit d’une étape essentielle à toute arrivée et départ d’un locataire. Le bailleur peut ainsi récupérer une partie du dépôt de garantie pour réparer d’éventuelles dégradations du logement. Il s’effectue généralement lors du départ définitif du locataire. Si le locataire avait un contrat individuel, il pourra récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie dans un délai d’un mois. Si des dégradations sont observées lors de cet état des lieux, le bailleur aura alors deux mois pour déduire les coûts des réparations du dépôt de garantie et le restituer au locataire.
En revanche, lorsqu’il s’agit d’un bail collectif, l’état des lieux de sortie est réalisé lors du départ du dernier locataire présent sur le contrat. Le dépôt de garantie lui est alors restitué et il devra le répartir avec ses anciens colocataires. S’il le souhaite, le locataire partant peut tout de même réclamer un état des lieux lors de son départ.
Cela lui permettra de ne pas avoir à participer financièrement à des dégradations qui se produiraient après son départ. Le bailleur est ainsi conscient de l’état du logement lors de la résiliation du contrat de l’habitant.
5. Résiliation de l’assurance habitation
Au sein d’une colocation, il est possible qu’un habitant décide de souscrire à une assurance habitation individuelle. Lors d’un départ, chacun est donc libre de résilier son assurance sans que cela n’empiète sur les autres locataires.
Cependant, et cela peut se produire au sein d’un bail collectif, une assurance unique peut être associée à tous les locataires. Dans ce cas, un habitant souscrit à l’assurance au nom de chacun. S’il s’agit du locataire partant, il faudra bien veiller à créer un nouveau contrat d’assurance ou un avenant afin que celui qui part ne fasse plus partie du bail. C’est aussi le cas pour tout autre contrat collectif (eau, électricité, internet, etc).
La résiliation du bail en colocation de tous les locataires
Lorsque la colocation est soumise à un contrat collectif, il est possible que l’ensemble des locataires partent en même temps.
Pour entamer la procédure de résiliation du bail en colocation, chaque colocataire peut choisir de réaliser sa propre lettre de résiliation. Il devra alors le faire en bonne et due forme en respectant les règles de remise de la lettre et du préavis.
D’un autre côté, l’ensemble des locataires peuvent choisir de créer une lettre de rupture de contrat collective. Il faudra alors notifier l’ensemble des informations relatives à chaque individu désireux de quitter le logement. Toutes les signatures doivent y figurer.
Pour le reste, toutes les étapes de résiliation d’un contrat de location restent les mêmes que pour un contrat individuel. Ce qui diffère, ce sont les délais de restitution du dépôt de garantie. Ils dépendent également de la loi ALUR entrée en vigueur le 27 mars 2014.
Si le contrat est signé avant cette loi, le bailleur est obligé de restituer le dépôt de garantie aux locataires. Il dispose d’un délai de 2 mois, que l’état des lieux de sortie soit conforme ou non.
Par contre, si le bail a été signé après cette loi ALUR, le bailleur dispose de 1 mois pour rendre le dépôt de garantie aux habitants partants si l’état des lieux de sortie est conforme. Dans le cas contraire, ce délai est étendu à 2 mois.
La résiliation du bail en colocation du propriétaire
Il est possible qu’un propriétaire veuille mettre fin à l’ensemble des contrats de location. Cependant, il ne peut pas faire cela sans motif valable. Cela dépend de quatre critères dont la vente, la reprise (le bailleur veut vivre dans son logement seul ou avec un membre de sa famille), les motifs impérieux (non-respect des conditions de location d’un ou plusieurs habitants) ou encore des travaux à réaliser au sein du logement.
Comment procéder en tant que propriétaire ?
Les conditions de communication de décision de rupture des contrats sont les mêmes que pour les locataires. Le bailleur doit transmettre une lettre de résiliation par voie recommandée avec accusé de réception ou en remise en main propre contre signature ou par acte d’huissier.
Le propriétaire ne peut cependant pas rompre le contrat à tout moment. Il doit prendre en compte la date de fin de contrat de son ou ses locataires. Les conditions sont différentes en fonction des types de contrats de location.
Lorsqu’il s’agit d’un contrat individuel ou d’un contrat collectif sans clause de solidarité, le bailleur se doit de transmettre la lettre de résiliation à chaque occupant. En revanche, si une clause de solidarité est présente dans le contrat, le propriétaire peut envoyer cette notification à l’un des locataires qui vaudra pour l’ensemble de la colocation.
Quel préavis lorsqu’un bailleur décide de rompre le contrat ?
Comme évoqué précédemment, le propriétaire n’est pas en droit de résilier un contrat de location à tout moment.
S’il est question d’une location vide (non meublée), le délai de préavis est de 6 mois avant la date d’échéance du bail des locataires. Si la location est meublée, ce délai est réduit à 3 mois.
Dorénavant, vous avez toutes les informations pour vous lancer dans une résiliation d’un bail en colocation en respectant toutes les conditions !
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