Dans un contrat de location en colocation, une clause de solidarité est généralement présente. Elle agit comme assurance pour le propriétaire qui, en cas d’impayés, peut se rabattre sur la caution d’un autre locataire. Mais qu’est-ce que cela implique pour les colocataires ? Comment sont pris en compte les garants ? Que se passe-t-il en cas de départ d’un colocataire ? Si vous souhaitez tout savoir sur le bail solidaire en colocation, c’est par ici !
Qu’est-ce qu’un bail unique solidaire en colocation ?
En tant que bailleur, vous avez la possibilité de vous tourner vers deux types de contrats pour une colocation : le bail individuel ou unique. Dans le premier cas, chaque locataire a son propre contrat et n’est lié avec aucun autre locataire. Dans le second, un seul bail est rédigé et comprend les noms de l’ensemble des locataires dans ce seul document.
Les conditions pour pouvoir mettre en place un système de bail unique, et de colocation en général, c’est de pouvoir proposer une surface d’au moins 9m2 par colocataire (pour 2 colocataires, elle doit être d’au moins 16m2).
La seule différence avec un contrat individuel, c’est qu’ici le logement entier est loué. Alors que dans le premier cas, un locataire n’a qu’une chambre privative et un accès aux pièces communes.
En plus de cela, le propriétaire peut, s’il le souhaite, ajouter une clause de solidarité. Cela permet de lier chaque habitant et d’avoir une assurance en cas de dommage ou de loyer impayé par l’un d’entre eux. Cela signifie qu’en cas de frais impayés de la part d’un locataire, le propriétaire pourra réclamer les fonds à un autre colocataire (ou à sa caution). Ainsi, chaque locataire est responsable et solidaire des actes des autres.
Comment fonctionne un bail de colocation solidaire ?
L’avantage principal d’un bail unique, c’est sa matière d’agir en cas de problème au sein de la colocation. Le propriétaire peut alors demander une garantie loyer impayé (GLI). Mais seulement si les locataires ne possèdent pas de garants et qu’ils ne sont pas étudiants. Dans un bail individuel, chaque locataire devra avoir un garant ou une caution et vous devrez régler un (ou plusieurs) conflits de façon individuelle.
Avec une clause de solidarité, en cas d’impayés, vous pouvez alors vous tourner vers un autre colocataire (ou sa caution) pour obtenir le montant manquant.
Mais ce n’est pas le seul avantage, la gestion locative est également bien plus fluide. Ici encore, un contrat classique vous impose de gérer chaque locataire au cas par cas. Alors que dans un bail solidaire en colocation, ce sont les colocataires eux-mêmes qui se chargent de trouver un remplaçant lors d’un départ. Ainsi, la gestion des charges, des procédures administratives et des quittances est facilitée.
L’état des lieux d’arrivée
Pour cette première étape de l’arrivée de l’ensemble de vos colocataires, l’état des lieux est primordial. Même s’il s’agit de baux uniques et que les locataires sont liés, chacun d’entre eux doit assister à l’état des lieux.
Accompagné du propriétaire, chacun devra examiner l’aspect du logement afin d’établir un document regroupant l’ensemble des informations. Il devra ensuite être placé en tant qu’avenant au contrat et signé par l’ensemble des locataires ainsi que le bailleur.
Le paiement du loyer dans un contrat solidaire
Dans un contrat de location classique (et donc lorsqu’il s’agit d’un bail individuel), chaque locataire est amené à payer sa part de loyer individuellement. Dans un bail solidaire, les locataires peuvent s’arranger comme ils le souhaitent (cagnotte commune ou paiement à tour de rôle d’un des locataires).
S’il fait face à un impayé, le propriétaire pourra tout à fait exiger la somme auprès des autres locataires ou de leurs garants (caution).
La caution et le dépôt de garantie
Dans ce type de contrat, le bailleur est en droit de réclamer une caution de la part de chacun des colocataires. Il s’agit d’une personne physique qui sera responsable du paiement de loyer du locataire. Pour que tout soit dans les règles, il faudra alors rédiger un acte de cautionnement. Il s’agit d’une lettre rédigée par la caution indiquant son engagement pour un ou plusieurs colocataires. Elle devra être datée et signée.
Il faut savoir que la caution n’est pas obligatoire. De plus, il est aussi possible qu’un seul garant s’engage pour l’ensemble des colocataires. Dans ce cas précis, il peut alors choisir un colocataire dont la date de départ indiquera la fin de son engagement. Celui-ci devra être indiqué dans l’acte de cautionnement.
Pour ce qui est du dépôt de garantie, le bailleur est tout à fait en droit de réclamer une somme limitée à un mois de loyer pour un logement vide et deux mois pour une habitation meublée. Il devra être obtenu lors de l’arrivée de tous les colocataires.
L’assurance
Dans une location à plusieurs, il est évident que les risques locatifs sont plus importants. Dans ce cas-là, il est obligatoire pour le bailleur d’opter pour une assurance multirisque habitation. Ici, les habitants peuvent choisir de prendre une assurance commune (dans laquelle tous les noms des colocataires devront figurer) ou de s’assurer individuellement.
Dans tous les cas, l’assurance couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, etc) est obligatoire.
Le bail solidaire en colocation : Les aides au logement
S’il est éligible, chaque habitant peut faire une demande d’aide au logement auprès de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales). Cependant, il s’agit d’une mesure adaptée à une situation financière personnelle et individuelle. Il ne peut pas y avoir d’aides communes à tous.
Comment quitter un contrat de colocation solidaire ?
Dans l’ensemble, le règlement des baux uniques n’impacte pas la vie quotidienne de la colocation. La clause de solidarité permet simplement au bailleur de pouvoir être serein dans son investissement immobilier et d’anticiper les éventuels imprévus.
En revanche, dans le cadre de la sortie d’un colocataire, les procédures sont différentes. Dans un contrat individuel, l’habitant sortant peut alors donner congé, réaliser la durée de son préavis et à sa date de fin de contrat, établir l’état des lieux de sortie en récupérant son dépôt de garantie. Il est alors libre de toute charge et peut partir tranquillement.
Dans un bail de solidarité, les règles diffèrent. Pour ce type de contrat, le départ d’un colocataire ne met pas un terme au bail puisque les autres habitants sont encore présents. Dans ce cas précis, la durée de préavis et la date de fin d’engagement peuvent donc varier. Selon dépend notamment de la loi ALUR (mise en vigueur le 24 mars 2014) et de la rapidité de remplacement de l’occupant partant.
- Pour tout bail signé avant la loi ALUR : la clause de solidarité demeure jusqu’à la date d’échéance du bail.
- Pour tout bail signé après la loi ALUR : Elle prend fin si un nouvel arrivant est inscrit sur le bail. Dans le cas contraire, la clause peut durer jusqu’à 6 mois (même après le préavis).
La procédure lors d’une demande de congé
Ainsi, le congé définitif de l’habitant partant dépendra de la loi et ce même s’il a remis sa lettre de départ au bailleur. Cela offre à ce dernier des avantages supplémentaires dont celui de ne pas avoir des mois sans loyer. Mais cela signifie également que le garant doit respecter son engagement de bail solidaire jusqu’au bout.
Une fois qu’un nouvel arrivant s’est installé, l’ancien habitant est libre de son bail. Cependant, il n’est pas en droit de réclamer son dépôt de garantie. Ce dernier n’est remis qu’à la fin du bail de location (lorsque le dernier habitant quitte la colocation). En revanche, il peut s’arranger avec ses anciens colocataires pour obtenir sa part.
De plus, le colocataire partant peut tout à fait réclamer un état des lieux de sortie. Il pourra alors notifier l’aspect du logement à son départ. Il ne sera ainsi plus impliqué dans les éventuels dommages et accidents au sein de la colocation.
Désormais, vous savez tout sur les avantages et les procédures d’un bail de location à plusieurs !
Votre partenaire pour mieux vivre ensemble,
Coloc & Vie
