Dans une colocation, il faut veiller à choisir le contrat qui apportera une assurance à la fois au bailleur et au locataire. Le bail solidaire vise à accueillir dans sa colocation des personnes ou familles à revenus modestes. Ce contrat diffère et implique donc plus de risques. Dépôt de garantie, part de loyer impayé, résiliation de bail, un bailleur peut très vite se retrouver embarrassé s’il ne connaît pas les règles à appliquer. Cela peut donc impacter la rentabilité de sa location. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le déroulement d’un départ d’un colocataire d’un bail solidaire !
Qu’est-ce qu’un bail solidaire en location ?
Alternative du bail individuel classique de location, il est également appelé « Solibail ». Il s’agit d’un dispositif mis en place par l’État afin que les personnes à revenus modestes puissent profiter d’un logement.
Pour un propriétaire, il est évident que le motif d’acceptation au sein d’une colocation, c’est la solvabilité. Beaucoup peuvent donc être assez réticents dans le fait d’accueillir des locataires pour lesquels le risque de défauts de paiement de loyer est élevé.
C’est la raison pour laquelle le bail solidaire a été mis en place. En effet, les échanges et les procédures se font par l’intermédiaire d’une association agréée. Cela permet d’obtenir un contrat de location sécurisé et de fournir un certain cadre aux gestions locatives. Le bail est d’une durée maximale de 18 mois et n’est pas renouvelable. Il garantit alors le paiement régulier des loyers ainsi que l’entretien de l’appartement ou de la maison (réparations locatives, états des lieux, etc).
L’avantage, c’est que l’association prend en charge chaque point de l’arrivée à la sortie des locataires. Et cela, même en cas de litiges. De plus, le propriétaire solidaire peut être exonéré d’impôts et toucher une prime en s’impliquant dans la cause du logement pour tous.
Lors du départ d’un colocataire dans un bail solidaire, l’association s’occupe de toute la procédure de départ.
Il faut savoir qu’un bailleur est protégé par l’occupation illégale. C’est sans doute la plus grosse crainte de tout propriétaire. Dans certains cas, il est possible que certains locataires refusent de libérer les lieux. Dans un bail de solidarité, l’association prend en charge l’affaire et s’occupe de régler les loyers manquants chaque mois.
Le bail de solidarité au sein d’une colocation
Ce type de contrat peut être vu dans deux sens. Comme nous l’avons vu, il aide les familles à revenus modestes à accéder à un logement en location. Dans un second point, il fait également référence au bail unique. Ce dernier lie l’ensemble des colocataires au sein d’une location à travers une clause.
Il n’y a pas plusieurs contrats (comme c’est le cas pour un bail individuel) mais un seul. Il regroupe tous les noms des habitants du logements et qui impose une clause de solidarité entre eux. Ce type de contrat offre une assurance supplémentaire à un bailleur. En cas d’impayés de l’un d’entre eux, chaque colocataire est responsable. Ils devront alors échanger pour rembourser le propriétaire dans le meilleur délai.
Comme pour toute colocation, il y a des risques d’impayés (notamment depuis la loi ALUR que nous aborderons dans la suite de cet article). Pour cela, il est possible pour un bailleur de se tourner vers des garanties telles que la caution solidaire ou l’assurance habitation (avec une garantie pour les loyers impayés à la date convenue).
Quelles sont les obligations du colocataire lors d’un départ de bail solidaire ?
Comme pour tout contrat classique signé (collectif ou individuel), le locataire partant se doit de faire part de son départ au bailleur. Il doit transmettre une lettre de congé recommandée avec accusé de réception. Un modèle sera trouvé rapidement sur internet.
Dans la situation où il ne s’agit que du départ de l’un des habitants, les contrats des autres colocataires ne sont pas impactés. Il reste le même et le bailleur ne peut pas le résilier. En revanche, à l’arrivée du prochain locataire, il devra réaliser un avenant au contrat. Ici encore, un modèle est facilement trouvable sur internet.
Le préavis et la solidarité lors de la résiliation d’un bail en colocation
Dans sa lettre de congé, le locataire est tenu de résilier son contrat en fonction du préavis imposé selon son bail de colocation. Dans le cadre d’une colocation meublée, le préavis est d’une durée d’un mois. Pour une location non meublée, la durée est allongée à 3 mois. Dans cette situation, il est possible de réduire le préavis à un mois si le départ est dû à l’obtention d’un premier emploi, à sa perte ou à une mutation ou si le locataire possède le RSA, ou l’AAH (l’Allocation aux Adultes Handicapés).
Ce qui est différent, c’est la durée de paiement des charges et du loyer qu’impose la clause de solidarité. Cela repose sur la loi ALUR qui est entrée en vigueur à la date du 27 mars 2014 :
- Pour les baux signés avant cette loi : En plus de ses obligations, le locataire est engagé par solidarité. Il se doit de payer la totalité du montant du loyer et des charges jusqu’à la prochaine échéance du bail.
- Pour les baux signés après cette loi : La clause autorise le colocataire partant à supporter le paiement du loyer et des charges jusqu’à l’arrivée de son remplaçant. En revanche, si aucun nouvel avenant n’a été signé, la loi limite l’imposition des paiements à un délai maximal de 6 mois.
Qu’en est-il de la procédure de sortie dans un bail solidaire ?
Dans un bail regroupant tous les colocataires, il faut savoir que le dépôt de garantie est commun à tous les colocataires. Cela signifie que la caution ne sera pas restituée tant que tous les autres colocataires n’auront pas quitté le logement ou qu’il y aura une résiliation du bail collectif.
Cependant, le colocataire partant peut récupérer sa part de dépôt de garantie en s’arrangeant avec ses anciens colocataires. En effet, un occupant restant peut payer le montant dû et récupérer sa part lorsque l’intégralité du dépôt sera restituée.
Pour ce qui est de l’état des lieux du logement, il ne fait pas partie des obligations lorsqu’un colocataire donne congé. En revanche, ce dernier peut réclamer un état des lieux de sortie intermédiaire de l’appartement. Il permet de clarifier l’état de l’habitation au moment de son départ. Il ne sera pas inclus dans les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie après la date de son congé.
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