C’est sûrement l’une des plus grandes peurs des investisseurs qui se lancent dans l’immobilier locatif : tomber sur un dossier falsifié. Si dans certains cas les conséquences peuvent être mineures, pour d’autres propriétaires, cela augmente grandement le risque d’impayés. Alors, comment faire pour reconnaître une fraude dans un dossier ? Comment éviter de tomber sur un locataire qui n’est pas sérieux ? Voici les 4 astuces pour savoir si vous êtes face à des dossiers falsifiés en colocation !
Les dossiers falsifiés en colocation : de plus en plus fréquents ?
Aujourd’hui, force est de constater que les documents falsifiés dans les dossiers de candidatures pour intégrer une colocation sont une pratique de plus en plus courante. Des fausses fiches de paie, des lettres d’attestation d’employeur frauduleuses, faux CDI, des changements sur un avis d’imposition, toutes les techniques sont bonnes pour pouvoir obtenir un logement.
Selon le cofondateur de Meelo, une agence spécialisée dans la lutte contre la fraude et le risque d’impayés, « Dans 2 dossiers sur 3, au moins un justificatif est falsifié, contre 1 sur 3 il y a 10 ans« . Et selon les ressources de la plateforme, ce sont près de 70% des entreprises en France qui ont déjà eu à faire au moins une fois à la fraude.
Si cette méthode est beaucoup utilisée dans le processus de candidature pour des locations d’appartement, elle l’est également pour des demandes plus spécifiques comme les assurances, les crédits ou encore pour d’autres types de location (voiture par exemple). Mais pourquoi les tendances des consommateurs sont-elles à la fraude de documents ?
Quels sont les raisons ?
Aujourd’hui, les évolutions économiques inquiètent de plus en plus les propriétaires et grandes entreprises. En effet, l’inflation fait partie des raisons pour lesquelles elles ont choisi d’augmenter leurs critères de sélection pour les candidats.
Si bien qu’aujourd’hui, le prix des loyers en région parisienne est de 954 euros. Désormais, le loyer d’un appartement de cinq pièces serait plus élevé de 90% à Paris qu’en province. Si les coûts immobiliers augmentent, les revenus des locataires, eux, ne suivent pas le même rythme. En moyenne, un français dépense près de 631 euros chaque mois pour son logement.
En plus de cela, il faut compter les courses, les charges et la vie, bien qu’il ne reste pas grand chose une fois le loyer versé.
Beaucoup de locataires se sont donc tournés vers la colocation, devenant une cible prisée désormais. La demande a donc littéralement explosé ces derniers temps. Bien souvent associée aux étudiants, la colocation attire désormais les jeunes actifs mais aussi les couples.
Le problème, c’est que de nombreux propriétaires, face à l’inflation et le risque, ont réajusté leurs critères de candidatures de locataires (comme le fait de réclamer trois fois le loyer). C’est donc ce qui incite les futurs locataires à falsifier leur dossiers de candidature. C’est une façon de mettre toutes les chances de son côté mais aussi de se démarquer de la concurrence.
Comment reconnaître un dossier falsifié ?
Le problème qui s’impose à un propriétaire qui réalise trop tard que les pièces justificative d’un dossier ont été falsifiées, c’est qu’il ne peut réclamer certains documents.
Quels documents fournir pour une colocation ?
En réalité, le propriétaire ne peut demander à un locataire d’inclure pour un dossier de colocation :
- Une pièce d’identité
- Un contrat de travail (ou justificatif de situation professionnelle)
- Un justificatif de domicile (facture d’électricité, etc)
- Les 3 derniers bulletin de salaire
- Le dernier avis d’imposition
Un propriétaire est en droit de réclamer les mêmes documents au garant si le locataire en possède un.
En revanche, il ne peut pas demander au candidat certaines pièces justificatives comme un relevé de compte bancaire attestant des ressources disponibles (ou d’un salaire), un relevé d’identité bancaire, ou encore un dossier médical.
Comment faire une vérification pour éviter un dossier falsifié en colocation ?
Généralement, un locataire s’attaque souvent à ses bulletins de salaire, à ses justificatifs de situation professionnelle ou à son avis d’imposition.
En tant que propriétaire, vous allez devoir être attentif au moindre détail pour ne laisser passer aucun document falsifié.
1. Vérifier le contrat de travail
Il est tout à fait possible de modifier un contrat de travail par soi-même. Dans certains cas, le CDD va être transformé en CDI et dans d’autres cas, le locataire n’aura même pas d’emploi dans la société.
Si le candidat se déclare comme étant auto-entrepreneur depuis plusieurs années, il vous suffit de vérifier, grâce à son numéro SIRET, si sa société existe bien sur internet. C’est également possible si le locataire est salarié. Vous pouvez même entrer en contact avec l’entreprise qui se réserve le droit de vous communiquer ces informations.
2. Analyser l’avis d’imposition
Le site internet des impôts propose de vérifier les avis d’impôt sur le revenus sur leur plateforme. Pour cela, vous devez utiliser le numéro fiscal du candidat ainsi que la référence de l’avis d’impôt inscrit sur l’avis d’imposition récolté.
La plateforme vous indiquera ensuite si l’avis est conforme ou non. De la même façon, il faudra vérifier que les informations indiquées sur le document donné par le locataire correspondent à votre résultat.
3. Reconnaître une fiche de paie falsifiée
Lorsque vous avez des doutes sur une fiche de paie, il est interdit de demander au candidat un relevé bancaire pour attester de ses revenus. Alors, pour cela, vous devrez effectuer une vérification par vous-même. Plusieurs éléments peuvent vous mettre la puce à l’oreille, comme :
- L’impression : Si certains logos ou images sont floues, c’est que l’impression ne provient pas d’un expert comptable professionnel.
- Le numéro de sécurité sociale : Si les numéros ne correspondent pas à l’identité de la personne (Le premier chiffre indique si c’est une fille ou un garçon, les seconds l’année de naissance, ensuite le mois de naissance, etc).
- Les revenus bruts et nets : Il faut calculer par soi-même la conversion car dans certains cas, les chiffres sont modifiés de manière aléatoires.
- Le cumul : Certains fraudeurs oublient qu’entre les trois fiches de paie, il y a un cumul qui est réalisé. C’est aussi valable pour les congés payés.
4. Passer par des professionnels de la fraude en location
Si vous ne vous sentez pas prêt pour affronter la tonne de candidatures qui se trouve face à vous, vous pouvez aussi faire appel à des professionnels pour qu’ils s’occupent de chaque vérification. Des entreprises comme Meelo utilisent l’intelligence artificielle pour détecter les fraudes dans un dossier de candidature pour un logement.
Si cela implique un coût, un bailleur doit surtout retenir que dans la finalité, c’est un moyen de réduire les risques. C’est donc surtout une assurance face à un candidat qui pourrait ne pas être fiable.
Quels sont les risques d’un dossier falsifié en colocation ?
En France, ce type de procédure relève du « Faux et usage du faux » et est donc un délit puni par la loi. Lorsqu’un locataire se tourne vers la falsification de documents dans son dossier de candidature, il encourt jusqu’à 3 ans de prison ainsi que 45 000 euros d’amende, selon l’article 441-1 du code pénal.
On parle également d’escroquerie « par l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, soit par l’abus d’une qualité vraie, soit par l’emploi de manoeuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d’un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge » selon l’article 313-1 du code pénal. Celle-ci est punie de cinq ans de prison et de 375 000 euros d’amende.
Si le propriétaire ne perçoit pas la fraude et qu’il signe le bail, il devra prouver plus tard par lui-même la falsification de dossier. En revanche, il peut aussi percevoir le risque avant la signature et refuser la candidature immédiatement.
Pour un propriétaire, le risque d’une falsification des pièces justificatives peut entraîner un loyer impayé. Dans cette situation, il peut faire une demande de résiliation de contrat de location.
Comment éviter tout risque d’impayés suite à des falsifications ?
Un propriétaire doit se protéger face à tout type d’imprévu pour éviter que son investissement ne lui fasse perdre de l’argent. Si vous voulez éviter de vous retrouver dans une situation délicate face à un impayé locatif, nous vous conseillons de souscrire à une assurance de Garantie de Loyers Impayés (GLI).
En plus, de vous protéger contre les impayés, vous pourrez également être rassuré quant aux dégradations matérielles. De la même façon, il est préférable de demander une caution (avec un garant) ainsi qu’un dépôt de garantie pour s’assurer d’avoir une sécurité financière en cas d’imprévu.
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