La colocation, soit le partage d’un logement, permet aux locataires de se loger à moindre coût avec une plus-value sociale en même temps. Faire de la colocation permet aux propriétaires de diviser leur risque locatif et d’augmenter leur rentabilité. Autant du côté du propriétaire que du locataire, la colocation s’est toujours révélée comme une solution avantageuse. Mais que faut-il savoir au sujet de ce type d’investissement ? Comment et pourquoi faire de la colocation ? On vous dévoile tout dans cet article !
Faire de la colocation : Qu’est-ce que c’est ?
La colocation est le fait de partager un logement avec d’autres locataires, généralement une maison ou un appartement. Chaque colocataire se voit attribuer une pièce personnelle et le reste des pièces est commun. La partie privée concerne généralement la chambre et dans certains cas, la salle de bain. Le colocataire en possède donc la responsabilité.
La partie commune regroupe la salon, la cuisine, la salle à manger, les toilettes, le jardin, etc. Ici, chacun est responsable à part égal d’une éventuelle dégradation et de l’entretien de ces espaces.
D’un côté, le bailleur s’engage donc à fournir un logement décent ainsi qu’un certain confort qui respecte les normes en vigueur. D’un autre côté, chaque locataire doit respecter ses obligations telles que le paiement de l’intégralité du loyer dans les temps et l’entretien du logement.
Qu’est-ce qu’un bail de location ?
La colocation, meublée ou non, doit faire l’objet d’un bail spécifique. Le bail fixe le montant du loyer, les obligations des deux parties, le montant du dépôt de garantie, et toutes les conditions du partage de la maison.
Il appartient généralement au bailleur ou à son mandataire d’établir le bail (le rédiger). Mais pour pouvoir mettre son logement en colocation (ou même en location tout court), celui-ci doit respecter certains critères comme la décence ou encore la surface d’habitation (au moins 9 m2 de surface par colocataire). Chaque résident se doit de signer le bail de location. Sinon, il n’est pas considéré comme un colocataire et n’a aucun droit sur le logement.
Il est important pour le propriétaire d’exiger une caution, mais également de délivrer congé si les conditions du bail acceptées par le bailleur ne sont pas remplies entraînant la demande de résiliation du bail.
Nous travaillons chez Coloc et Vie sur des contrats types (modèles de contrat communs) et avons opté pour le bail meublé, unique, et non solidaire sur les loyers (mais solidaires sur les dégradations).
Pourquoi faire de la colocation ?
Vivre en colocation, partager un logement, sont des pratiques aujourd’hui largement répandues et qui se passent très bien dès lors que les obligations des uns et des autres sont parfaitement établies.
Si ce mode d’habitation se répand de plus en plus c’est surtout parce qu’il possède beaucoup d’avantages, tant pour les colocataires que pour le propriétaire.
Du côté des locataires
Tout d’abord, la colocation permet à ses habitants de bénéficier d’un espace plus grand sans avoir à payer plus cher. Ici, le loyer est divisé ce qui permet de bénéficier de plus de confort et d’être dans des quartiers plus abordables et très bien localisés.
La colocation est souvent considérée comme une option économique par les locataires puisqu’en plus du loyer, elle permet de partager les frais de location, les charges, les équipements (internet, etc) et les factures.
De plus, vivre avec d’autres locataires peut être une expérience enrichissante et divertissante. Les colocataires peuvent partager des intérêts communs, des expériences de vie et des moments de détente. En outre, avoir des colocataires peut offrir un sentiment de sécurité et de soutien, surtout si vous êtes nouveau dans une ville ou si vous vivez loin de votre famille.
Du côté du propriétaire
En tant qu’investisseur, la colocation est devenue une option populaire qui offre un potentiel de revenus élevé et une gestion locative simplifiée. Cet investissement immobilier permet de maximiser les revenus. En ayant plusieurs locataires dans la même propriété, les propriétaires peuvent percevoir un loyer plus élevé que s’ils avaient un seul locataire.
De plus, les coûts fixes tels que les impôts fonciers et les coûts de maintenance sont répartis entre plusieurs locataires, ce qui réduit le fardeau financier pour le propriétaire.
Le bailleur possède également une assurance dans cette gestion locative. En ayant plusieurs colocataires dans un même logement, le propriétaire est moins susceptible de subir une perte de revenus en cas de vacance locative. Si l’un des locataires quitte la propriété, les autres continueront à payer leur loyer, ce qui garantit un flux de trésorerie régulier pour le propriétaire. L’assurance est notamment renforcée grâce à la clause de solidarité (notion que nous développerons dans une prochaine partie).
En termes de risques, les locataires sont souvent plus responsables lorsqu’ils partagent une propriété avec d’autres colocataires, car ils savent qu’ils doivent respecter les règles de la maison. Cela peut réduire les conflits entre les locataires et réduire le stress pour le propriétaire.
Quels sont les risques de la colocation ?
Bien que ce mode d’investissement paraisse avantageux, il ne faut jamais sous-estimer les risques qu’il implique.
Pour le bailleur
Étant donné qu’il ne s’agit pas d’un seul, mais de plusieurs locataires, la gestion locative peut être plus complexe. En effet, il faut multiplier le nombre d’étapes locatives par le nombre de colocataires. Cela signifie que pour chaque personne, le bailleur devra réaliser un bail de location, un état des lieux d’entrée et de sortie ainsi que toutes les démarches administratives nécessaires.
De plus, la colocation peut entraîner des coûts d’entretien plus élevés. Le passage fréquent des espaces ainsi que l’utilisation plus importante des équipements de base peut provoquer une usure plus rapide.
Comme pour tout logement, il peut y avoir des dégradations ou des imprévus qui peuvent entraîner des coûts de réparation ou d’entretien plus élevés.
Pour les colocataires
Vivre avec plusieurs locataires peut inciter à faire des rencontres. Malheureusement, les colocataires peuvent ne pas s’entendre entre eux ce qui peut entraîner des conflits et des problèmes de cohabitation.
De plus, le départ d’un habitant peut être un risque pour l’ensemble des colocataires. Très généralement, une clause de solidarité est ajoutée dans le contrat par le bailleur. C’est une assurance pour ce dernier contre les impayés. Cela signifie que si un locataire ne paie pas sa part du loyer, le bailleur peut exiger son remboursement par auprès d’un autre locataire. La mauvaise conduite d’un habitant ou son départ peut donc avoir des répercussions sur la colocation des autres.
Comment se mettre en colocation ?
Avant de vous lancer dans un projet de colocation, que vous soyez bailleur ou locataire, il est important de connaître les différentes étapes à suivre ainsi que toutes les notions essentielles à connaître.
Les différents baux de location
Le détenteur du logement peut proposer à ses colocataires deux types de baux :
Il peut mettre à disposition un contrat à bail unique. Ici, tous les colocataires figurent sur le même bail et la signature de chacun est obligatoire. Dans ce cas précis, chaque locataire est responsable et solidaire des actes de chacun.
Sinon, il peut aussi mettre en place un contrat à baux multiples. Ici, chaque personne possède un bail individuel et n’est en rien responsable des obligations de ses colocataires. Il est strictement indépendant des autres dans le paiement des loyers.
Dès l’arrivée d’un locataire, le responsable de la gestion locative devra impérativement faire signer ce contrat, qu’il soit individuel ou collectif.
La clause de solidarité
La plupart des bailleurs incluent dans un contrat unique une clause de solidarité. Cette dernière permet aux propriétaires de s’assurer contre les impayés. En effet, chaque locataire est solidaire du paiement des loyers et des charges de l’ensemble des colocataires. Si bien que lorsque l’un d’entre eux ne respecte pas ses obligations, les bailleurs peuvent se retourner vers un autre locataire pour qu’il règle l’impayé.
L’avantage, c’est que cette obligation perdure même après le départ d’un des colocataires et ce jusqu’à 6 mois, tant qu’un nouveau remplaçant n’a pas été décidé. Du côté des propriétaires, c’est un avantage considérable à partir du moment où cette clause incite généralement un colocataire a vite trouver un remplaçant pour éviter d’avoir à payer la part du locataire partant.
La caution et le dépôt de garantie
Chaque détenteur de résidence peut exiger à chaque colocataire une caution à leur arrivée dans le logement. Les caractéristiques de celle-ci dépendent du type de contrat.
Dans le cas d’un contrat unique, il peut y avoir une caution solidaire. Cela signifie que chaque garant n’est pas seulement de la quote-part d’un locataire, mais de l’intégralité du loyer.
Dans le cas d’un contrat individuel, le garant n’est responsable que du colocataire pour lequel il se porte caution.
De la même façon, les propriétaires peuvent réclamer un dépôt de garantie à l’arrivée dans le logement. Ce dernier sera restitué à la fin du bail (s’il est individuel, au départ de l’habitant et s’il est unique, à la fin du contrat).
L’assurance
L’une des obligations primordiales des colocataires est de souscrire à une assurance habitation couvrant au moins les risques locatifs. Elle peut être individuelle ou collective. Les bailleurs peuvent tout à fait s’occuper de l’assurance habitation et ajouter les mensualités sur le loyer.
Le départ et l’arrivée
À l’arrivée dans une colocation, les propriétaires doivent réaliser la signature du contrat et y inclure un état des lieux réalisé aux côtés du nouvel arrivant. Un avenant indiquant ses informations personnelles et son identité doit être ajouté au bail.
S’il souhaite quitter la colocation, il devra en faire part de son congé par une lettre recommandée avec accusé de réception. Il devra alors respecter une période de préavis qui dépend du type de logement. Dans un meublé, le préavis est d’un mois et dans un non-meublé, le préavis est de trois mois.
Ensuite, il devra à nouveau réaliser un état des lieux de départ. Bien entendu, toutes ces informations précieuses au bon déroulement de la colocation devront stipuler dans le contrat de location.
Comment faire une colocation rentable ?
Bien que le principe de colocation puisse être facteur de revenus passifs, sachez qu’il est possible de maximiser les profits en suivant quelques indications.
Choisir le bon emplacement pour la colocation
Dans tout type d’investissement immobilier, l’emplacement est l’une des règles d’or à ne jamais négliger pour des propriétaires. C’est ce qui va vous permettre de viser certains profils ou d’élargir votre zone de recherche en rendant votre logement accessible. Pour cela, nous vous conseillons de préférer une résidence en surveillant :
- La proximité d’universités ou d’écoles : Si vous cherchez à louer votre bien à des étudiants, il peut être judicieux de chercher des logements situés à proximité des universités ou des écoles.
- La proximité des transports en commun : Les locataires sont plus intéressés par des logements situés à proximité des transports en commun, car cela leur permettra de se déplacer plus facilement et d’envisager une résidence plus confortable même si elle est plus loin.
- La proximité des commodités : Les logements situés à proximité des commodités, tels que les supermarchés, les restaurants et les magasins, sont plus attrayants pour les locataires.
- Tendance du marché locatif : Il est important de vérifier si la demande de logements en colocation est en hausse ou en baisse dans votre ville.
Préparer le logement pour la colocation
Une fois que vous avez choisi l’emplacement, il est temps de préparer le logement pour la colocation. Voici quelques éléments à prendre en considération pour maximiser votre taux d’occupation et générer plus de profits :
- Choisir un logement avec plusieurs chambres et salles de bain : Il est important de choisir un logement avec plusieurs chambres et salles de bain pour pouvoir accueillir plusieurs locataires.
- Définir les règles : Il est important d’établir des règles claires pour la colocation, telles que les horaires de sommeil (important si certains ont des emplois nocturnes), les règles de propreté et les règles de bruit. Cela aidera à éviter les conflits entre les locataires.
- Meubler le logement : Il est recommandé de meubler le logement, car cela permettra d’augmenter le loyer perçu et d’attirer des locataires prêts à payer un loyer plus élevé pour un logement meublé.
- Fournir des équipements de qualité : Les locataires en colocation sont souvent jeunes et actifs, il est donc important de fournir des équipements de qualité, tels que des équipements de fitness, des vélos ou des appareils électroménagers modernes.
Quel est le prix moyen d’une colocation ?
Bien entendu, le montant du loyer va être décisif dans la rentabilité de votre location. Dans l’ensemble, le prix moyen d’une colocation est d’environ 540 euros en Île-de-France. Il passe à plus de 700 euros dans la région parisienne et redescend à moins de 400 euros en province.
Contactez-nous plus de précisions, un bail spécifique adapté est la clé d’une colocation
Votre Expert Immobilier
Nicolas
