Lorsque l’on se lance dans l’investissement immobilier de location, il y a des règles qui doivent être connues. Certaines sont obligatoires et d’autres vont tout simplement vous aider à augmenter vos bénéfices en tant que propriétaire. De nombreux bailleurs voient leur rentabilité revue à la baisse parce qu’ils n’ont pas pris le temps de préparer leur mise en location. Alors comment faire louer son appartement ? Quels sont les conseils à connaître ? Voici les 7 étapes à respecter avant de recevoir vos premiers locataires !
Étape n°1 : S’assurer que votre logement soit adapté à une location
Face à l’investissement locatif, la loi est très précise. De nombreux décrets mis en place imposent aux propriétaires certaines conditions pour pouvoir mettre en location un appartement.
Pour ce qui est des normes sanitaires et sécuritaires :
- Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».
- Selon l’article 2 du 30 janvier 2002, le propriétaire doit s’assurer de proposer un logement étant protégé contre les eaux de ruissellement ou toute infiltration d’eau. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, ses canalisations doivent être en bon état ainsi que le dispositif de ventilation. Enfin, le système d’électricité, de gaz et d’eau chaude doivent être aux normes.
Pour ce qui est de la gestion du bien immobilier :
- Selon l’article 4 de la loi du 30 janvier 2002, votre logement doit comporter au moins une « pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carré et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes« .
Si votre bien correspond à chacun de ces critères, vous pouvez enchaîner !
Étape n°2 : Réaliser les diagnostics obligatoires pour louer son appartement
Pour faire louer son appartement, il est primordial de fournir au futur locataire un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il doit être intégré au contrat de location. Le nouvel habitant sera informé de l’état global du logement et des travaux à réaliser pour l’améliorer.
Parmi ces documents, vous devrez notamment fournir :
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) indique le niveau de consommation de l’habitation et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Ce document doit être réalisé lors de la création de votre annonce immobilière car il devra y figurer (et pas seulement dans le bail).
- L’État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) est ce qui permettra d’avoir une idée des risques naturels ou technologiques liés à l’environnement extérieur (inondations, tremblements de terre, séismes, sols pollués, etc).
- Le contrat de Risque d’Explosion au Plomb (CREP) détermine la quantité de plomb présente dans la location.
- Depuis le 1er juillet 2018, les diagnostics de gaz et d’électricité sont obligatoires (chauffage, eau chaude, tuyauteries, etc).
- Si le permis de construire de votre appartement a été délivré avant le 1er juillet 1997, vous devez fournir un diagnostic indiquant les teneurs en amiante dans l’immeuble.
- Le diagnostic sur les parties communes doit être réalisé si votre bien fait partie d’une copropriété.
- Depuis le 25 mars 2009, la loi Boutin impose de réaliser des diagnostics de surface habitable si vous mettez en location un bien non meublé.
Pour faire louer son appartement, nous vous conseillons d’être vigilant sur la réalisation de votre dossier de location. En tant que propriétaire, une faute ou une mauvaise information au sujet des caractéristiques du logement peut vous coûter cher.
Si vous ne réalisez pas certains diagnostics, une sanction pourra être appliquée. Dans certains cas, le montant du loyer est revu à la baisse.
Étape N°3 : Améliorer votre bien immobilier
Maintenant que vous avez une idée de l’état des lieux de votre appartement, vous avez la possibilité de réaliser quelques améliorations. En tant que propriétaire, votre location peut prendre énormément de valeur si vous mettez en place des arrangements.
Par exemple, si votre bien n’est pas aux normes ou que vous considérez qu’il pourrait avoir de meilleurs résultats, réalisez des travaux d’amélioration. De plus, vous pouvez aussi ajouter des équipements, des rangements et des éléments. Vous mettrez en avant tout le potentiel de votre bien immobilier. Cela vous permettra d’envisager un loyer plus élevé que la moyenne de votre ville et ainsi d’augmenter votre rentabilité ! Même au niveau de l’assurance, plus votre bien a de la valeur, plus la caution est élevée.
C’est également un très bon moyen de vous démarquer des autres propriétaires. Vous pourrez attirer plus de locataires grâce aux photos de votre annonce immobilière.
Étape N°4 : Déterminer le statut de votre location
Au sein de l’immobilier locatif, vous devez choisir le type de location adapté. Tout d’abord, vous devez envisager une location soit meublée soit non-meublée. Pour choisir, il est préférable de se référer aux tendances du marché extérieur à votre bien. Étudiez les différents profils de locataires et d’offres présentes dans votre ville. À Paris, par exemple, une location meublée attire plus l’œil des demandeurs !
Si vous vous trouvez dans une zone touristique, vous pouvez également vous tourner vers la location saisonnière. C’est une bonne solution si vous souhaitez profiter de votre bien sans qu’il ne soit la résidence principale d’un habitant. Enfin, si vous voulez mettre en location un bien de plusieurs pièces, n’hésitez pas à vous tourner vers la colocation !
Ce choix doit être pris avant d’accueillir votre premier locataire. Une fois que le processus est enclenché, il est plus difficile de changer de statut de location.
Étape N°5 : Fixer le loyer pour louer son appartement
Le meilleur moyen d’être rentable par rapport à votre taux d’occupation et le montant du loyer, c’est d’étudier les tendances des loyers locaux. De plus, pour louer son appartement, il faut que celui-ci soit à la hauteur du loyer qui est fixé.
Il ne faut donc pas se positionner sur un prix trop élevé ou trop bas. Il vaut mieux décider en fonction de la moyenne. Nous vous conseillons donc de vous renseigner sur les coûts moyens pour chaque type de biens similaires au vôtre. Un prix élevé ne signifie pas toujours que la rentabilité va suivre. Cela peut faire fuir les demandeurs et ainsi augmenter votre taux de vacance locative.
Soyez dans la moyenne. En fonction des caractéristiques de votre appartement, jugez ce qui fonctionnera le mieux pour vos revenus. Les principaux critères qui vont vous aider à fixer votre loyer sont sa localisation, sa surface habitable, le nombre de pièces, s’il est meublé ou non et s’il possède des équipements supplémentaires. Comme expliqué dans la partie précédente, n’hésitez pas à ajouter du mobilier et des dispositifs électroniques. Vous pourrez augmenter votre loyer et vous démarquer !
En revanche, certaines villes peuvent être soumises à la loi d’encadrement des loyers comme le précise le décret n°2021-852 du 29 juin 2021. Vous trouverez la liste des villes dans lesquelles ce décret prend effet.
Étape N°6 : Trouver son premier locataire en tant que bailleur
Vous devez vous demander : faut-il passer par une agence ou un professionnel pour réaliser sa gestion locative ?
Il n’y a aucune obligation. Il est vrai que passer par une agence implique des coûts supplémentaires. Pour maximiser vos revenus, il est préférable de s’occuper soi-même de la gestion de son bien. C’est en fonction de votre temps et de votre envie !
Pour trouver votre premier locataire, vous devez mettre en ligne votre annonce. Elle doit comporter :
- Les caractéristiques du logement (dont le DPE et l’étiquette climat)
- Sa localisation
- Le montant du loyer (charges comprises)
- La date de disponibilité du bien
- Un résumé présentant le bien et ses environs
- Des photos avantageuses de votre appartement
- Vos coordonnées
Ensuite, il faudra choisir un locataire honnête, solvable et surtout engagé. Pour étudier sa solvabilité, n’hésitez pas à lui demander plusieurs documents comme garantie. Les derniers bulletins de salaire, le contrat de travail ou ses dernières quittances de loyer vous aideront à le déterminer. S’il est étudiant, il possède un garant. Vous pourrez alors réclamer les bulletins de salaires de ce dernier.
Il est primordial de pouvoir avoir confiance en son locataire. Vous éviterez d’avoir des loyers impayés. Organisez vos visites de manière organisée et apprenez à mieux les connaître pour faire le meilleur choix.
Étape N°7 : Signer le bail et faire l’état des lieux pour louer son appartement
Après avoir accepté votre premier locataire, il reste toute la gestion locative à réaliser. Pour vous protéger contre les loyers impayés, il est conseillé de souscrire à une assurance. C’est au locataire de s’en procurer une. Elle sera une garantie pour les détériorations, les risques locatifs ou les loyers impayés. En plus de cela, vous pouvez demander un dépôt de garantie qui est limité à 1 mois de loyer ainsi qu’une caution.
Une fois que tout cela est réglé, vous allez pouvoir signer le bail de location. Au sein de ce contrat doivent figurer toutes les caractéristiques du logement. Vous trouverez de nombreux exemples sur internet.
Lors du grand jour, il vous faudra réaliser l’état des lieux d’entrée. Il est indispensable entre chaque passage de locataires. Ce dernier devra être joint au bail de location. Ensuite, il ne reste plus qu’à signer et à remettre les clés à votre locataire !
Dorénavant, vous avez tout pour devenir un bailleur professionnel sans avoir à passer par une agence !
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