Vous cherchez à investir dans un bien immobilier et souhaitez savoir quel schéma locatif est le plus rentable pour votre projet ? Vous êtes au bon endroit ! En effet, l’investissement dans un bail à plusieurs reste une solution fructueuse que de plus en plus d’acheteurs choisissent. Tout simplement parce qu’en louant un logement à plusieurs locataires plutôt qu’en location traditionnelle, vous multipliez les loyers et maximisez le rendement ! Cependant, il faut savoir que tout investissement n’est pas forcément un succès et qu’il y a plusieurs éléments à considérer avant de se lancer. Découvrez notre guide pour un investissement locatif rentable en colocation !
Tout comprendre de l’investissement en colocation
La colocation repose sur le principe dans lequel deux personnes ou plus partagent un même espace de vie. Il peut être question d’un appartement ou d’une maison. Le principe d’une colocation est relativement simple : chaque personne a généralement sa propre chambre privée, tout en partageant des espaces communs tels que la cuisine, le salon et la salle de bain.
La colocation est souvent populaire parmi les étudiants, les jeunes professionnels et les personnes à la recherche d’options de logement plus abordables.
Où se situe le marché de la colocation ?
Le secteur de la colocation s’est majoritairement diversifié. Jusqu’à présent, il a été principalement populaire auprès des jeunes étudiants. Mais depuis peu, cette tendance s’ouvre désormais à des profils différents.
C’est notamment depuis que la crise sanitaire a frappé le pays et qu’elle a participé à la hausse des prix de l’immobilier. Investir dans un logement individuel est aujourd’hui plus difficile que ce soit du côté de l’évolution des prix ou de celle des taux directeurs.
C’est pour cette raison que désormais, ce sont plus seulement les étudiants qui sont à la recherche de colocation, mais aussi les jeunes actifs (CDI et CDD), les jeunes couples et voire même des séniors !
Bien entendu, les étudiants restent la grande majorité car ils représentent près de 61%. Le profil des actifs ressort généralement dans près de 35% des demandes et les autres catégories représentent 4%.
Si pendant longtemps ce sont les grandes villes qui ont été convoitées, la province est de plus en plus la cible des recherches. C’est donc une bonne nouvelle pour les nouveaux investisseurs qui souhaitent se lancer.
La colocation s’est aujourd’hui imposée comme une solution pratique, économique et conviviale. Elle est d’ailleurs devenue une nécessité pour de nombreux Français.
Les avantages de la colocation pour les investisseurs et les locataires
Si la colocation se démarque autant, c’est parce qu’en plus d’une vie abordable et flexible, elle propose des avantages considérables tant pour le propriétaire que pour les colocataires.
Les avantages de la colocation pour les locataires
L’un des avantages les plus importants de la colocation pour les locataires est la réduction du coût de la vie. En partageant les frais avec d’autres personnes, les locataires peuvent économiser une somme d’argent substantielle sur le loyer, les services publics et les autres dépenses du ménage.
L’accessibilité locative
Ce partage des coûts permet aux locataires de vivre dans un espace de vie plus abordable et confortable, qu’ils n’auraient peut-être pas pu se permettre seuls. Selon une étude, un studio (indépendant) coûte 27% plus cher qu’une chambre en colocation. Le choix est vite fait !
En termes de possibilités, il est évident que les colocataires peuvent intégrer un appartement ou une maison qui se situe bien au-delà de leurs moyens financiers.
L’interaction sociale
La colocation offre également aux locataires une interaction sociale intéressante. Vivre avec d’autres personnes favorise un sentiment de communauté, ce qui peut être bénéfique pour les personnes qui sont nouvelles dans une région ou qui cherchent à se faire de nouveaux amis.
C’est un moyen efficace de créer des liens. Par exemple, les locataires peuvent choisir de vivre avec des personnes qui partagent des intérêts ou des modes de vie similaires.
La colocation peut également fournir aux locataires un réseau de soutien, qui peut être précieux en période de stress ou de difficultés.
Les avantages de la colocation pour les investisseurs
La colocation est bénéfique pour les investisseurs car elle peut générer des revenus locatifs. En louant des chambres ou des espaces individuels au sein d’une propriété, les investisseurs peuvent générer un revenu locatif plus élevé qu’ils ne le feraient avec des arrangements de location traditionnels. Cette augmentation des revenus locatifs peut être particulièrement bénéfique dans les zones à forte demande de logements abordables.
La vacance locative
La colocation réduit également le risque de vacance pour les investisseurs grâce à la mutualisation du risque. Avec plusieurs locataires vivant dans une propriété, la probabilité que tous les locataires déménagent en même temps est plus faible. Cela réduit le risque que la propriété soit vacante pendant une période prolongée, ce qui peut être coûteux pour les investisseurs.
Le roulement locatif
Avec plusieurs locataires partageant un espace de vie, la gestion de la propriété devient plus simple et prend moins de temps. C’est généralement le cas lorsqu’un locataire déménage. Les autres restant auront bien plus d’intérêts à trouver eux-mêmes le remplaçant pour s’assurer de perpétuer la bonne entente au sein de la colocation.
La clause de solidarité
Les investisseurs peuvent également utiliser un atout solide pour assurer leur investissement locatif : la clause de solidarité. Inclue dans le bail de location, elle précise que tous les locataires sont responsables entre eux des impayés.
Que ce soit au niveau de la caution ou des loyers, un propriétaire peut tout à fait se retourner vers un locataire lorsque l’un d’entre eux ne respecte pas son obligation de paiement. C’est aussi valable en cas de départ d’un locataire. Tant que le remplaçant n’a pas été trouvé, ce sont les autres locataires qui comblent les impayés.
C’est une motivation supplémentaire pour les inciter à trouver un nouvel habitant plus rapidement et vous retirer cette charge de travail !
La fiscalité
En France, grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous pouvez en tant que propriétaire obtenir une réduction d’impôts basés sur vos revenus locatifs. Vous l’aurez compris, pour obtenir ce statut, vous devez mettre en location une habitation meublée.
Par la suite, vous pourrez choisir entre le régime réel, qui vous permet de déduire vos charges, ou le régime micro-BIC, qui aide à bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus.
Les risques et challenges associés à l’investissement en colocation
Il est évident que les inconvénients de ce type de location sont minoritaires. Bien que cette stratégie puisse être louable, elle comporte également des risques et des défis. Il est donc important de prendre en compte chaque caractéristique d’un investissement pour anticiper au mieux les risques.
La gestion locative
Avoir plus de colocataires implique des roulements constants. Bien que la majorité des recherches soit pour une durée indéterminée, il faut aussi intégrer le fait que certaines demandes ciblent des durées inférieures à un an.
Un bail à plusieurs colocataires implique donc de gérer chaque nouvel arrivant, de réaliser plusieurs états des lieux (entrée et sortie), de se charger de tous les dossiers, de récolter toutes les cautions et d’ajouter un avenant sur le contrat de location. C’est une charge de travail personnel plus importante.
Les charges locatives
Contrairement à une location classique, le bail à plusieurs implique une usure d’un appartement ou d’une maison plus rapide. Il faut donc tenir compte de la dégradation progressive du bien immobilier lors du calcul de rentabilité ainsi que des budgets.
Comment réaliser un investissement locatif rentable en colocation ?
La réussite d’un investissement locatif tient à la préparation et au respect des étapes pour maximiser un rendement. Cela commence donc par une analyse précise des besoins puis de la recherche optimale du bien immobilier, sans oublier le calcul de la rentabilité !
1. L’analyse des besoins d’un investissement en colocation
Il y a 5 critères à surveiller pour assurer l’aboutissement d’un investissement immobilier rentable. Ce sont les besoins sur lesquels vous devez vous concentrer pour trouver le logement qui répondra à vos attentes :
- Vos objectifs : C’est l’un des critères les plus importants, qu’il soit question d’une colocation ou d’une location classique. Identifiez ce que vous espérez réaliser en investissant dans une propriété en colocation, comme des revenus locatifs à long terme ou une appréciation de la valeur de la propriété.
- L’emplacement : Vous devez impérativement analyser la demande potentielle de logements locatifs dans la région, le taux d’inoccupation ainsi que tous les facteurs économiques avec notamment les coûts de loyers.
- Le logement : Tout nouveau propriétaire se doit d’évaluer l’état du logement pour voir si des travaux de rénovations sont nécessaires. Il faut également qu’il soit adapté pour une colocation et voir si des changements sont nécessaires à ce niveau.
- Le financement : Surveillez les options possibles et analysez les coûts potentiel d’achat du logement, ainsi que les dépenses courantes.
- Les risques : Il est toujours bon de voir les bénéfices d’un bien, mais il est d’autant plus important d’en voir les mauvais côtés pour éviter les imprévus.
2. La recherche d’un bien immobilier adapté à la colocation
Un appartement ou une maison doivent respecter certains critères pour prétendre à une colocation. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif rentable en colocation, vous devez trouver un logement attractif et adapté à la cohabitation à plusieurs. Voici quelques astuces pour trouver le bien parfait !
Quels critères de logement choisir ?
Le type de bien immobilier va dépendre de vos objectifs. Par exemple, un appartement peut convenir à un petit groupe, tandis qu’une maison peut être idéale pour un groupe plus important. Il faudra prendre compte de la surface en fonction de vos besoins.
Vous devez également tenir compte de la disposition de la propriété et déterminer si elle permet l’intimité et l’espace personnel.
Il y a une certaine organisation à suivre dans la présentation du logement et de ses pièces. Par exemple, chaque chambre doit impérativement être accessible depuis les pièces communes et faire au minimum 9m2. C’est également le cas de la salle de bain qui doit être présente dans une quantité raisonnable par rapport au nombre de chambres.
Pour ce qui est des pièces communes, telles que la cuisine ou le salon, vous devez vous assurer que l’espace est assez grand pour accueillir chaque colocataire de façon adéquate.
Quel emplacement choisir ?
L’emplacement est déterminant pour assurer la rentabilité de votre investissement. Il va rendre attractif votre bien et attirer plus d’habitants. Il est donc important d’analyser les données démographiques des locataires. Pour cela, il faut tenir compte des préférences des locataires potentiels.
Si vous visez une colocation étudiante, misez sur une ville réputée pour cela et sur la proximité avec des écoles ou des universités. Si vous visez une colocation active, ciblez les logements proches de bureaux ou de quartiers professionnels.
Dans tous les cas, il est important de se porter sur la proximité avec des commodités, comme les épiceries, les restaurants ou encore les supermarchés. De plus, assurez-vous de choisir un endroit accessible par les transports en commun pour qu’ils puissent se déplacer facilement tout en vous assurant de rechercher un lieu sûr et sécurisé.
D’ailleurs, si vous souhaitez obtenir des conseils d’experts, n’hésitez pas à consulter notre article pour connaître les 11 meilleures villes pour investir dans une colocation en 2024 !
3. Le calcul du rendement locatif
Tout investissement ne peut être réussi sans cette étape primordiale. Elle vous permettra d’évaluer le rendement et les revenus que vous obtiendrez grâce à vos loyers. Pour cela, il faut s’assurer de réaliser un bon équilibre entre le prix d’achat de votre habitation ainsi que le montant des loyers par rapport à toutes les charges qui incubent l’appartement.
Vous aurez une vision bien plus précise de la rentabilité locative d’un certain bien immobilier par rapport à un autre et vous pourrez faire le meilleur choix.
Pour calculer le rendement locatif brut, voici la formule :
Montant du loyer annuel x 100 / Prix d’achat
Ici, le prix d’achat doit inclure les frais d’acquisition, les frais de notaire, de remboursement de prêt et toute charge supplémentaire à ce montant pour l’achat du bien immobilier.
Il est évident que pour rendre cette estimation de rentabilité locative plus précise, le rendement net sera bien plus intéressant. De cette façon, vous minimiserez le risque et anticiperez la moindre dépense. Pour cela, vous devez soustraire du montant du loyer annuel toutes les charges locatives (non récupérables), les frais de gestion, la taxe foncière, les impôts ou encore les dépenses prévues pour les imprévus.
La formule pour le rendement locatif net devient alors :
Montant du loyer annuel (- charges locatives) x 100 / Prix d’achat
4. Le financement d’un investissement en colocation
Il ne faut pas s’inquiéter sur le fait de vouloir lancer un projet d’investissement sans avoir d’argent. Vous pouvez tout à fait obtenir un prêt ou un crédit immobilier.
Face à un organisme financier, un projet de location peut même avoir plus de valeur qu’un achat classique puisqu’un rendement entre en jeu par la suite. C’est pour cette raison qu’il est essentiel de bien calculer votre future rentabilité locative et rassurer votre banque quant à la sécurité des bénéfices que vous en tirerez.
Comment optimiser un investissement locatif rentable en colocation ?
En investissant dans une colocation, vous pouvez opter pour des améliorations qui vont paraître minimes, mais qui peuvent considérablement augmenter votre rendement locatif.
Cela débute par un choix minutieux de l’emplacement et va jusqu’à l’organisation générale de votre bien immobilier. Grâce à cela, vous rendrez votre bien attractif et n’aurez plus à craindre la vacance locative !
L’agencement de l’habitation
Même si l’appartement n’en a pas besoin, il peut être intéressant de réaliser des travaux d’aménagement. Ils peuvent aider à réorganiser les espaces pour mieux les optimiser. Vous pourrez ainsi proposer un logement confortable et agréable.
Chaque chambre doit être un lieu personnel, privatif et intime. Veillez à ce qu’elles soient lumineuses, que l’espace de rangement soit suffisant tout comme le confort de nuit (au moins un lit double).
Lors d’un réaménagement, il est intéressant de prévoir assez de salles de bain avec des toilettes séparées qui garantissent un espace intime à chacun.
Le salon doit inspirer les futurs habitants. C’est un lieu de partage et de convivialité. La décoration est importante car c’est l’âme de la maison.
Les prestations
L’agencement de votre habitation joue énormément sur son attractivité. Il est préférable d’intégrer quelques équipements et de proposer un certain confort et de la fonctionnalité (machine à laver, congélateur, internet, wifi, four, lave-vaisselle, télévision, câble, etc).
Le logement meublé est très avantageux pour trois raisons. D’une part, il aide un futur locataire à se projeter. Il pourra plus facilement visualiser son prochain lieu de vie et c’est ce qui le convaincra plus rapidement.
De plus, la plupart des demandeurs cherchent un bien meublé soit parce qu’ils savent que le bail ne sera pas à long terme, soit parce qu’ils n’ont tout simplement pas de meubles.
Enfin, n’oubliez pas qu’avec une habitation meublée, vous pourrez intégrer le statut de Loueur meublé Non Professionnel et donc obtenir une fiscalité avantageuse ce qui participe à l’optimisation de votre rendement !
Le choix des résidents
Il est évident que le principal risque reste celui des impayés. Pour cela, il est préférable d’intégrer une clause de solidarité dans le bail. Mais vous pouvez aussi assurer la sélection de vos futurs habitants !
Prenez le temps de vérifier les dossiers de chaque candidature pour ne garder que les payeurs fiables et solvables.
La gestion d’un investissement en colocation
Si vous voulez vous assurer que votre projet se déroule au mieux, vous devez anticiper à la fois les besoins d’une colocation mais aussi les caractéristiques d’une bonne gestion.
Les obligations légales des propriétaires en colocation
Une fois le bien immobilier acquis et la colocation démarrée, vous allez devoir faire face à de nombreuses obligations en tant que propriétaire et bailleur. Si elles ne sont pas respectées, vous risquez de recevoir des sanctions qui peuvent impacter votre rentabilité.
Fournir un logement décent à ses résidents
Nous l’avons évoqué un peu plus haut, un bien doit avoir une surface minimum pour pouvoir prétendre à une colocation. Dans le cas d’un bail unique, elle est de 16 m2 pour 2 colocataires (chaque arrivant devra avoir 9 m2 supplémentaires). Dans un bail individuel, les chambres doivent avoir une surface minimale de 9m2.
Selon la loi du 30 janvier 2002, une habitation décente doit satisfaire certaines conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des résidents.
Elle doit assurer que les accès sont en bon état et que les locaux sont protégées des remontées d’eau; qu’il y a une protection contre les infiltration d’air parasites; que les équipements de chauffage, d’eau, d’électricité et de gaz sont conformes aux normes et que l’aération est suffisante dans l’habitacle.
Assurer un équipement conforme
Pour mettre en place votre projet de colocation, il faut s’assurer que l’habitation meublée comporte des éléments d’équipement tels que :
- Un chauffage
- Une alimentation en eau potable
- Une évacuation des eaux usées
- Un sanitaire séparé de la cuisine
- Une cuisine
- Un réseau électrique
Réaliser un contrat de location complet avec tous les documents importants
L’une des principales obligations d’un bailleur face à ses résidents est de rédiger un bail de location. Il peut être unique (tous les habitants sont liés par un seul contrat et il est possible d’ajouter une clause de solidarité) ou individuel (chaque résident possède son propre bail).
Tout d’abord, le contrat doit inclure l’identification des deux parties, les caractéristiques du logement, la durée du contrat, les dates de début et de fin du bail, le loyer mensuel, le montant du dépôt de garantie, mais aussi le détail des charges.
Mais ce n’est pas tout. Le bailleur doit également remettre le Diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), un état de l’installation intérieure de l’électricité et de gaz si elle a plus de 15 ans, l’état des lieux établi lors de la remise des clés, un inventaire du mobilier et, éventuellement, le règlement de la copropriété.
Prendre en charge les travaux
Lorsqu’il s’agit d’une prise de décision du bailleur, que ce ne sont pas des réparations locatives et qu’ils ne sont pas dus à la faute d’un résident, les travaux doivent être à la charge du bailleur. Il s’agit notamment :
- Des améliorations des parties communes ou privatives
- Du maintien en l’état et de l’entretien de l’habitation
- Des améliorations de la performance énergétique
- De l’entretien des toitures et de la façade
Il doit également informer les résidents avant le début des travaux.
La gestion locative en colocation
Au cœur de votre activité, vous allez devoir gérer de nombreuses missions pour assurer le bon déroulement de votre colocation ainsi que le suivi régulier des revenus. Cela requiert donc une certaine organisation.
La mise en location et la recherche des habitants
La toute première étape est bien entendu de remplir les chambres de votre habitation. Pour cela, vous devez trouver les meilleurs profils et effectuer un processus de sélection précis. Assurez-vous de disposer d’un dossier complet pour chaque candidature et de bien étudier les profils (statut professionnel, garantie, solvabilité, etc).
Ensuite, vous devrez effectuer les visites de l’habitation. Pour gagner du temps, n’hésitez pas à mettre en place un système de visites virtuelles. Vous pourrez mieux vous démarquer parmi les multiples annonces.
Une fois le colocataire trouvé, vous pourrez passer à l’étape de l’état des lieux avant de rédiger le contrat de location.
La prise d’assurance
En tant que propriétaire, vous devrez impérativement faire assurer votre propriété. Pour cela, deux solutions s’offrent à vous : l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant, à la charge des propriétaires) et l’assurance MRH (Multi Risques Habitation, à la charge des locataires). Il est d’ailleurs préférable de choisir ces deux options pour obtenir une garantie solide sur vos biens.
Pour ce qui est des revenus, nous vous conseillons vivement de souscrire à une assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) qui permet de couvrir les loyers, les charges, les indemnités d’occupation éventuelles ou encore les frais de procédure.
Le suivi des revenus
Tout au long de la location, votre mission sera de gérer l’aspect financier de votre projet. Cela passe par la gestion des loyers (Émission des avis de loyer, encaissement, délivrance des quittances, tenue de la comptabilité locataire). Vous serez chargé de la tenue de la comptabilité et des comptes trimestriels.
En plus du loyer, il y a aussi la gestion des frais (Justification et régularisation des charges locatives, paiement des impôts, règlement des dépenses liées à la propriété).
La gestion des imprévus
La réactivité est l’un des principaux atouts d’un bailleur. Il doit à la fois anticiper mais aussi agir en cas d’imprévus. Il faudra donc gérer :
- L’entretien courant (demande d’intervention, demande de devis préalable, suivi des interventions, contrôle des dépenses)
- Les sinistres (déclaration de sinistre, gestion administrative et financière, encaissement des indemnités et versement, travaux de réfection, devis, suivi, contrôle).
- Les contentieux (recouvrement, traitement des impayés, relance, etc).
Le départ d’un résident
La demande de congé d’un habitant implique également tout un processus pour gérer au mieux le départ ainsi que le relais avec un nouvel arrivant.
Il faudra alors réaliser un contrôle pour assurer la validité du congé avec un décompte locatif en fin de bail et un avis de départ. La durée du préavis est d’un mois et un état des lieux de sortie doit être réalisé.
Dans le cas d’un bail unique, le manque financier causé par ce départ incombe aux habitants restants. Il est donc dans leur intérêt de trouver un remplaçant au plus vite. Ce dernier devra alors être inscrit sur le contrat par le biais d’un avenant.
La répartition des charges locatives en colocation
L’organisation des paiements est une étape importante du bon déroulement de la colocation. En effet, chacun doit être prévenu du prix qu’il devra payer par rapport à ses colocataires. Cela inclut évidemment le loyer, mais aussi les charges, les travaux, les dépenses énergétiques, la taxe d’habitation, l’assurance ou encore les dépenses quotidiennes.
Tout d’abord, il faut savoir que cela dépend du type de contrat. Dans un bail individuel, chacun doit payer sa part et reçoit une quittance à titre personnel. Dans un bail unique, chacun peut soit payer sa quote-part, soit régler collectivement (à travers un compte bancaire par exemple).
Les charges peuvent inclure l’électricité, l’entretien d’un éventuel ascenseur, l’eau (froide et chaude), le chauffage individuel ou collectif, l’entretien des parties communes intérieures, les espaces extérieurs, les taxes ou encore les redevances.
Ce sont autant de charges qui sont avancées par le bailleur puis remboursées par les habitants. Les montants s’ajoutent donc au règlement du loyer mensuel. Ils peuvent être révisés annuellement.
Les taxes et redevance audiovisuelle
Il faut savoir que du côté des impôts, seulement un avis d’imposition sera envoyé pour la propriété. Il est préférable de choisir un colocataire référent qui devra procéder au règlement global auprès de l’administration fiscale.
Tous les habitants devront alors s’organiser pour répartir et rassembler les coûts de chacun.
L’assurance
Elle est obligatoire. En fonction du contrat ou des envies de chacun, il est possible de souscrire à un seul contrat d’assurance (par le colocataire référent) et le mode de règlement devra reprendre le même schéma que celui des taxes.
Sinon, chacun peut mettre en place des contrats individuels. Le bailleur peut aussi choisir de prendre l’assurance, de l’avancer et d’ajouter les frais dans les mensualités de remboursement du loyer de chacun.
Conclusion
Vous l’aurez compris, pour réaliser un investissement locatif rentable en colocation, il faut en connaître tous les aspects. Vous devez retenir les avantages (revenus locatifs, peu de vacance locative, la facilité de changement entre les habitants, la clause de solidarité, la fiscalité) mais aussi les risques (l’implication personnelle, la gestion locative, les imprévus, les charges).
Dans l’ensemble, voici les 10 étapes primordiales pour assurer la réussite de votre projet d’investissement en colocation :
- Déterminez vos objectifs en tant qu’investisseur.
- Assurez-vous d’avoir une vision complète de ce qu’est un projet de colocation.
- Recherchez un emplacement optimal en analysant les données démographiques.
- Trouvez un bien immobilier qui répond aux critères de location à plusieurs.
- Évaluez votre placement en calculant votre rendement locatif.
- Trouvez l’organisme de financement qui vous accompagnera.
- Optimisez votre habitation pour la rendre plus attractive et maximiser la rentabilité.
- Sélectionnez des locataires fiables et solvables.
- Définissez les règles de vie au sein de la colocation avec une charte.
- Assurez une gestion locative organisée, fluide et réactive.
