Investir en colocation permet l’accès au logement avec des surfaces plus grandes qu’en location classique et avec un budget maitrisé pour les locataires. L’occupation de l’espace ainsi que le nombre d’occupants étant optimisé, la rentabilité est donc elle aussi boostée.
Dans une location classique, la rotation des locataires engendre un risque non négligeable en cas de vacance locative. En effet, lorsque le locataire quitte les lieux, le loyer passe de 100% à 0% pendant le temps de rotation. Avec un investissement en colocation, les loyers sont appliqués par chambre louée. Prenons l’exemple d’un logement loué avec 3 chambres à 100%, si un locataire s’en va, le revenu de votre investissement sera diminué de 33% seulement.
Occupation de l’espace optimisé
En moyenne les occupants d’une maison ou d’un appartement n’utilisent en réalité qu’une surface limitée de leur bien. La colocation permet aux cohabitant de partager les espaces et de profiter de moment de convivialité tout en conservant leur intimité et leur vie privée. Pour le propriétaire-bailleur c’est aussi une opportunité d’optimiser sa rentabilité en utilisant au maximum la capacité d’occupation de son logement.
La rentabilité
Une meilleure occupation des espaces, permet aux colocataires l’accès au logement à budget maitrisé. Et en augmentant le nombre d’occupants dans le logement, le propriétaire augmente mécaniquement ses revenus locatifs. Certaines modifications des plans peuvent d’ailleurs être envisagées pour booster la rentabilité de l’investissement.
Optimisation des plans
Retravailler l’architecture de votre bien peut s’avérer être une excellente stratégie en matière d’investissement locatif et constituera un puissant levier de rentabilité. Prenons l’exemple d’un appartement 3 pièces disposant d’une surface suffisamment confortable pour pouvoir le transformer en T4. Un investissement à moindre coût (le prix du cloisonnement) permettra d’encaisser des revenus supplémentaires correspondants à la chambre crée.
Un impact social
En faisant le choix de la colocation, vous faites le choix d’investissement ayant un impact positif quant à l’accès au logement du plus grand nombre. Les prix du m2 à la location des studios et petites surfaces dans les grandes villes et métropoles s’envolent. Cette situation implique bien souvent un reste à vivre frôlant l’indécence pour les locataires. La colocation permet de mutualiser les coûts (loyers, charges…) et offre donc un cadre de vie économique bien plus confortable pour vos locataires.
Un enjeu écologique
Investir en colocation, c’est augmenter le nombre d’habitants par logement donc réduire mécaniquement le besoin en construction de logements neufs mais c’est aussi réduire les besoins en consommation d’énergie. En effet, 3 personnes dans 3 appartements différents auront besoin de chauffer et d’éclairer 3 logements. En colocation, ces 3 personnes n’ont des besoins en énergie que pour un seul logement (avec une surface, certes, plus grande mais moins d’espace perdu).
D’autre part, il ne faut pas négliger l’impact social de l’investissement en colocation car il permet aux colocataires d’accéder au logement avec un budget maitrisé et un confort amélioré. Deux points essentiels quand l’on observe l’évolution des prix à la location ces dernières années. Cela a un impact direct sur le reste à vivre des colocataires et constitue donc une amélioration de leur condition de vie.
Le taux de remplissage
Dans le cadre d’un investissement locatif « classique », le risque de vacance locative pèse davantage sur propriétaire. En effet, dès lors que son locataire décide de quitter le logement, les loyers cessent d’être perçus. Pour pallier à cet écueil, il convient de diversifier ses investissements… Ne pas mettre ses œufs dans le même panier. L’investisseur, soucieux de cet aspect, se voit donc contraint, s’il en a la possibilité, de contracter un nouvel emprunt pour investir dans un autre bien.
Cette diversification est, par essence, inscrite dans l’ADN de l’investissement en colocation (Plusieurs chambres = plusieurs loyers perçus). Ainsi, lorsqu’un colocataire décide de quitter le logement, le propriétaire-bailleur continue de percevoir les loyers des autres locataires.
La solidarité des colocataires
A leur entrée dans le logement, les colocataires signe une charte des colocataires ainsi qu’un bail de location unique. Ils sont donc solidaires entre eux, vis-à-vis du propriétaire, des éventuelles dégradations causées dans le logement. Une sécurité supplémentaire pour l’investisseur qui pourra se retourner vers chaque habitant pour obtenir réparation en cas de dégradation.
La fiscalité
Investir dans la colocation meublée permet de bénéficier des meilleurs régimes fiscaux en matière de revenus locatifs. En effet, les loueurs meublées (professionnels ou non) peuvent imputer sur leur revenus issus de la location meublée, l’ensemble des dépenses nécessaire à leur activité et à leur investissement (Frais de notaire, travaux, honoraires de gestion etc). Un investisseur bien conseillé ou maitrisant cet aspect pourra bénéficier d’une exonération de ses revenus meublées sur une durée de 10 ans.
Des baux plus souples
Les baux appliqués à la colocation meublée sont des baux de 1 an (contre 3 ans en location nue). Par ailleurs, on peut faire deux mois de dépôt de garantie (contre 1 seul en location nue). Enfin l’encadrement des loyers ne s’applique pas à la relocation si le bailleur passe d’un logement nue à un logement meublée.
Meilleur taux de recouvrement
Les profils des colocataires sont majoritairement des étudiants et des jeunes actifs. Ce type de profil permet une certaine souplesse dans la gestion des impayés. En effet, ils bénéficient généralement d’un soutient familiale dans leur projet tant sur le plan financier (Caution) que sur le plan humain (Solution d’hébergement). De plus, les baux meublés constituent aussi un atout en matière de souplesse. Un colocataire sortant aura moins de contraintes liées au déménagent du mobilier.
Ces paramètres permettent donc un meilleur roulement des baux de location et ainsi, une diminution de la vacance locative.
Les inconvénients :
Un dosage délicat de l’optimisation
Certes la rentabilité est un point essentiel dans la prise de décision d’investissement. Mais Il ne faut pas pour autant que cette rentabilité passe par une diminution de la qualité de vie des locataires. L’objectif étant évidemment d’optimiser votre investissement tout en offrant tout le confort dont les colocataires ont besoin. Le fait de vouloir sur-optimiser la rentabilité d’un bien risque d’augmenter la rotation prématurée des colocataires et donc le risque de vacance locative.
Une gestion plus chronophage
Le fait d’avoir plus de locataires dans le logement implique de devoir faire preuve d’une plus grande disponibilité pour répondre aux besoins de gestion de votre investissement. Les visites, les états des lieux d’entrées et de sorties, la gestion des sinistres où simplement les échanges courants avec les locataires sont autant de choses qui nécessitent du temps. Le nombre de locataires impacte automatiquement le temps consacré à ces tâches.
L’organisation de la vie commune
La vie en communauté nécessite une bonne entente entre les colocataires à la fois sur le plan social mais aussi sur le plan de l’organisation. Une mésentente sur ce dernier point peut faire tourner la gestion de l’investissement au cauchemar. Pour éviter cet écueil, il est impératif d’instaurer et de faire signer une charte des colocataires qui définira clairement les règles de savoir vivre et les bonnes pratiques au sein de la colocation.
Conclusion : Avec une bonne gestion, les avantages d’un investissement en colocation meublée l’emportent nettement sur les inconvénients mais il peut s’avérer difficile pour un non professionnel de faire des choix éclairés en matière de stratégie de gestion.
