Avec l’augmentation du prix des loyers, le nombre de personnes faisant le choix de résider en colocation augmente et attire ainsi de plus en plus d’investisseurs. Bien que la loi ne fasse pas de distinction majeure entre location et colocation, il convient néanmoins de connaitre les subtilités de ce mode d’habitation particulier afin d’en maitriser les paramètres et de savoir comment les ajuster, le cas échéant.
1 – Les contrats de colocation
Le choix du type de contrat est essentiel pour déterminer à la façon dont vous envisager de gérer votre colocation. En France, il existe deux façons de contracter un bail en colocation :
- Bail individuel
Dans ce cas de figure, chaque résident de la colocation devra signer de manière indépendante un contrat de location. Il y aura donc autant de contrats que de colocataires. À noter que le contrat-type prévu pour un logement vide ou meublé ne s’applique pas en cas de colocation avec baux individuels.
Le propriétaire peut moduler la durée du contrat en fonction du statut de chaque locataire. Par exemple, en colocation meublée, un bail peut être conclu pour une durée de 9 mois aux étudiants et pour une durée d’1 an aux colocataires n’ayant pas ce statut.
- Bail unique (ou bail commun)
Le bail doit être conforme à un contrat-type qui diffère selon que le logement est loué vide ou meublé. Ce type de contrat, s’il est bien rédigé, permet de gérer votre colocation les meilleures conditions. (Pour en savoir plus, voir notre article gérer une colocation)
Les différentes formalités
- Etats des lieux (entrée / sortie)
Lors de l’entrée dans les lieux, un état des lieux d’entrée doit être effectué et signé avec le propriétaire pour chaque arrivée et départ de colocataire.
L’état des lieux d’entrée doit décrire avec précision le logement et les équipements qu’il comporte. Il constate également son état de conservation. Il doit au moins comporter les informations suivantes :
- Type d’état des lieux : état des lieux d’entrée
- Date d’établissement de l’état des lieux
- Localisation du logement
- Nom ou dénomination des parties (locataire, bailleur) et domicile ou siège social du bailleur
- S’il y a lieu, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux
- S’il y a lieu, relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie (c’est-à-dire lorsque les charges locatives ne sont pas payées au forfait)
- Clés ou tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun
- Pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Elle peut être complétée d’observations ou de réserves et illustré d’images.
- Signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
- Dépôt de garantie
Si le propriétaire exige le versement d’un dépôt de garantie, il doit être indiqué dans le contrat de location (bail).
Son montant ne doit pas dépasser 1 mois de loyer, hors charges.
Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être augmenté ni en cours de bail ni lors du renouvellement de bail.
- Caution
Pour se protéger du risque d’impayé, le propriétaire peut exiger une caution. Une caution est une personne (ou un organisme) qui s’engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d’impayés.
Deux solutions :
- Chaque colocataire se dote d’une caution.
L’acte de cautionnement doit indiquer le colocataire qui a la garantie de la caution. La portée de l’engagement de la caution varie selon qu’une clause de solidarité est ou non incluse dans le bail.
- Une caution s’engage pour plusieurs colocataires.
L’acte de cautionnement doit indiquer le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l’engagement de la caution.
Le paiement des charges locatives
Les charges locatives sont à payer au propriétaire selon la forme indiquée dans le bail :
- Soit sous forme de provisions pour charges, avec régularisation annuelle
- Soit sous la forme d’un forfait à verser simultanément au loyer
Le montant de celles-ci doit être justifié.
Clause de solidarité
Il est possible d’adjoindre une clause de solidarité au bail, celle-ci aura pour effet de rendre solidaire les colocataires des loyers et charges locatives jusqu’à 6 mois après leur départ de la colocation (Ce délai peut être réduit par l’inscription d’un nouveau colocataire dans le bail).
Cette sécurité pour le propriétaire est en réalité une contrainte difficilement acceptable pour le colocataire. Elle est envisageable pour des colocations à l’initiative des locataires car ils se connaissent et entrent dans les lieux ensemble. Mais pour les colocations à l’initiative du propriétaire, la clause de solidarité s’avère être un frein à la mise en location car les colocataires ne souhaitent légitimement pas engager leur caution pour des personnes qu’ils ne connaissent pas encore.
Assurance habitation
Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). Ils doivent également fournir au propriétaire chaque année une attestation qui prouve qu’ils sont assurés. Dans le cas contraire, le propriétaire a le droit de résilier le contrat de location ou de souscrire un contrat d’assurance directement pour le compte du locataire et de lui imputer sur le montant de son loyer (avec majoration éventuelle).
À noter que pour une couverture assurantielle optimale, il convient de s’assurer aussi contre les dommages causés aux voisins et aux tiers et de vérifier les éventuelles garanties optionnelles proposées par votre assureur dans son contrat d’assurance multirisque habitation.
Aide au logement
Chaque colocataire peut faire la demande auprès de la CAF ou de la MSA pour obtenir une aide au logement proportionnelle à la part de loyer dont il est redevable, s’il remplit les conditions pour y avoir droit.
Règle de vie d’une colocation
Les colocataires peuvent décider ensemble d’un « pacte de colocation » aussi appelé « charte des colocataires », ce document écrit précise les droits et les obligations de chacun afin de prévenir et de résoudre plus facilement les éventuels problèmes inhérents à la vie en communauté.
À la différence d’un règlement intérieur, la charte n’est pas opposable aux colocataires par le propriétaire, mais elle est opposable aux colocataires entre eux en cas de conflit.
À noter que le règlement intérieur à l’initiative du propriétaire est interdit dans les locations à usage de résidence principale, il est en revanche autorisé dans les hôtels ou les locations saisonnières.
Cette distinction est logique, un locataire ou un colocataire est chez lui dès lors qu’il est titulaire d’un contrat de bail en résidence principale, il est donc tenu de respecter la loi mais pas un quelconque règlement imposé par un bailleur.
Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :
Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives, taxe d’habitation, redevance télévision, …)
Conditions de départ d’un des colocataires (remboursement d’une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent, …)
Règlement intérieur, avec par exemple les règles d’utilisation et d’entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, …)
Pour plus de réponses sur la législation d’une colocation contactez nos experts.
