Vous cherchez à investir dans un bien immobilier à visée locative ? La colocation est un système de location qui vous intéresse ? Vous êtes sur la bonne voie pour maximiser la rentabilité de votre investissement ! Maintenant, il ne vous reste plus qu’à choisir le meilleur régime fiscal adapté à votre situation. Le statut de loueur meublé non professionnel permet, en tant que particulier, de profiter de certains avantages fiscaux et financiers. Mais quel est l’intérêt de se lancer en tant que LMNP en colocation ? Qu’est-ce que cela implique-t-il ? On vous dit tout dans cet article !
Le statut Loueur meublé non professionnel (LMNP), c’est quoi ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un choix populaire pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine tout en générant des revenus complémentaires. Il s’agit d’un régime fiscal qui s’applique aux personnes qui investissent dans l’immobilier locatif meublé. Contrairement aux locations nues, les locations meublées permettent aux propriétaires de louer un logement équipé de meubles et d’équipements ménagers, tels que des appareils électroménagers, des draps et des ustensiles de cuisine.
Quelle est la condition pour bénéficier du statut LMNP ?
En réalité, il est intéressant ici de prendre en compte les conditions pour être considéré comme un Loueur meublé professionnel. Ce sont ces conditions qui feront que, si l’une d’entre elle manque, vous serez automatiquement considéré comme un LMNP.
Pour obtenir la dénomination de professionnel, vous devez être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), les recettes de votre location meublée doivent être supérieures à 23 000€ et représenter 50% de vos revenus totaux.
Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous serez considéré comme Loueur meublé non professionnel. Autant dire que si vous ne faites pas les démarches et que vous souhaitez simplement mettre en place un système de colocation, vous serez directement considéré comme LMNP.
Qui est concerné par le dispositif LMNP ?
Le dispositif LMNP est, par conséquent, ouvert à tout investisseur, qu’il soit particulier ou professionnel qui est propriétaire d’un bien immobilier meublé et qui souhaite le mettre en location.
Que ce soit dans le cadre d’une location classique ou d’une colocation, chacun peut bénéficier ce régime fiscal.
La colocation meublée, c’est quoi ?
Une colocation meublée est tout simplement un dispositif de mise en location à plusieurs colocataires d’un appartement ou une maison qui possède déjà un ensemble de meubles. Chaque colocataire n’est ainsi pas dans l’obligation d’aménager dans le logement avec ses propres biens.
Selon la loi du 31 juillet 2015, le mobilier d’un logement meublé comporte au minimum :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Quels sont les avantages d’être LMNP en colocation ?
Tant du côté du propriétaire que des locataires, la colocation meublée apparait bien plus intéressant en termes de rentabilité.
Pour le propriétaire
La colocation meublée est avantageuse dans le sens où un propriétaire peut se permettre d’augmenter le coût du loyer si le bien locatif est déjà meublé.
Le LMNP permet aux propriétaires de logements meublés de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en déduisant les charges d’exploitation de leurs revenus locatifs. Les charges déductibles peuvent inclure les dépenses d’entretien, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien immobilier.
Les propriétaires peuvent également récupérer la TVA à 20% sur l’achat de leur bien immobilier en le louant meublé. Cependant, le LMNP impose également certaines obligations aux propriétaires, telles que la tenue d’une comptabilité précise et la déclaration de leurs revenus locatifs chaque année.
Pour les colocataires
Le principe de la colocation est un système très bénéfique pour les locataires. En effet, il leur permet de bénéficier de plus d’espace sans avoir à payer un loyer plus élevé. Il intègrent une résidence qui leur aurait été inaccessible financièrement sans cela.
De plus, les locataires sont bien plus intéressés par un appartement ou une maison déjà meublés. Aujourd’hui, le type de profil a évolué. Ce ne sont plus seulement des étudiants, qui étaient déjà dans le besoin, mais aussi des jeunes actifs ou des jeunes couples qui souhaitent épargner avant d’acheter leur propre bien immobilier.
La colocation meublée apparaît donc comme un système bien plus simple. Les locataires, peuvent ainsi emménager plus vite et mieux se projeter. Le départ est aussi facilité par ce type de processus.
Quel type de régime d’imposition pour un LMNP en colocation ?
La première chose à savoir si vous vous lancez dans un investissement à visée locative, c’est que l’ensemble de vos recettes devront être déclarée en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Cependant, pour obtenir une exonération d’impôts, il faut impérativement que vous soyez propriétaire-colocataire, que le logement soit la résidence principale des colocataires et que les loyers ne dépassent pas un certain plafond.
Pour le reste, il est important de choisir le régime d’imposition adéquat.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est un régime d’imposition simplifié pour les petites entreprises qui ont un chiffre de revenus locatifs annuels inférieurs à 70 000 euros. En choisissant ce type de fiscalité en colocation meublée, vous pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%, soit une imposition seulement sur la moitié de vos revenus locatifs annuels.
Contrairement à l’investissement en réel, vous ne serez pas déduit de vos charges locatives. L’abattement sera pris en considération en prenant compte du revenu imposable sur votre déclaration de revenus. Cette solution apparait souvent comme la moins contraignante en terme de gestion.
Le régime réel
Le régime réel est obligatoire si votre revenu annuel locatif dépasse les 70 000 euros. De cette façon, vous pouvez ainsi déduire la totalité des charges afin que l’imposition soit moins importante.
Généralement, les charges déductibles regroupent les frais d’emprunt, les frais d’assurance, les travaux de rénovation ou d’entretien, les frais d’agence ou de notaire, les charges de copropriété ou encore les frais de comptabilité.
Bien que cette solution fiscale puisse paraître avantageuse, il faut savoir qu’en terme de gestion, elle implique plus d’investissement personnel notamment pour ce qui est de la comptabilité.
Quel type de bail pour un LMNP en colocation ?
Le contrat est l’une des étapes les plus importantes lorsque l’on souhaite se lancer en tant que bailleur en colocation. Ici, deux choix s’offrent à vous : le bail unique ou le bail individuel.
Dans les deux cas, vous devrez impérativement inscrire sur chaque contrat certaines informations précisant les règles et les obligations de chaque locataire au sein du logement tels que la durée de location, le congé, le dépôt de garantie, le prix du loyer, les charges, etc.
Dans le cas d’un bail unique, tous les colocataires sont inscrit sur un seul et même contrat. Ils sont également liés par un contrat solidaire qui fait que chacun devient responsable du respect des règles des autres. Le bailleur ajoute généralement au contrat une clause de solidarité. En plus du paiement des loyers, il y a également une caution solidaire ou chaque garant est responsable de l’ensemble de la colocation.
Dans le cas d’un bail individuel, chaque locataire possède son propre contrat et n’est absolument pas responsable des autres.
