Vous cherchez à investir dans un bien immobilier dans le but de le louer en colocation ? Bien qu’avantageux, ce n’est pas aussi simple. Avant de se lancer, il est préférable de connaître toutes les notions essentielles pour maximiser votre rentabilité locative tout en évitant les imprévus. Quels sont les avantages de la colocation ? Comment se lancer et optimiser son investissement locatif ? On vous dit tout dans cet article !
Pourquoi louer en colocation ?
Une colocation est un arrangement dans lequel plusieurs locataires louent ensemble un logement. Les colocataires partagent souvent les espaces communs, comme la cuisine, la salle de bain et le salon. En revanche, la partie privée compte une chambre.
Le marché de l’immobilier a vécu de nombreux changements lors de ces dernières années. Si bien qu’aujourd’hui, l’option de la colocation se développe de plus en plus tant dans l’esprit des locataires que des investisseurs.
Quels sont les avantages de la colocation pour un propriétaire ?
Ayant pendant longtemps eu une image assez négative, le concept de colocation se diversifie de façon croissante attirant chaque jour de nouveaux profils.
Nous pourrions d’ailleurs citer cet élément comme l’un des avantages du fait de louer en colocation. Désormais, ce ne sont plus seulement les étudiants mais aussi les jeunes actifs, les couples et depuis peu, on entend même parler de la colocation sénior !
La rentabilité locative
Bien entendu, la rentabilité locative est l’un des avantages principaux de la colocation. En tant que propriétaire, investir dans une colocation est plus lucratif que d’investir dans une propriété destinée à la location individuelle.
En effet, il est toujours plus intéressant de louer un appartement de trois chambres à trois colocataires dont chacun paiera un loyer plutôt qu’à une famille avec plusieurs enfants. Vous profiterez donc d’un revenu plus élevé.
Le taux d’occupation
Si un propriétaire est gagnant financièrement dans ce type de gestion, sachez que les locataires le sont également. Pour eux, il est question de payer moins de loyer pour avoir une surface bien plus grande dont ils n’auraient sûrement pas les moyens en location classique.
Cette solution attire donc beaucoup les locataires et, comme expliqué un peu plus haut, de nouveaux profils. Le taux d’occupation est d’au moins 70% pour ce qui est du marché de la colocation. L’avantage, c’est que puisque le logement est disponible pour plusieurs personnes, il est assez rare qu’il soit vide. Vous aurez donc toujours au moins un locataire présent même en cas de départ de l’un d’entre eux.
Une assurance contre les impayés
Tout propriétaire qui décide d’appliquer un bail unique au sein de la colocation ajoute généralement une clause de solidarité. De ce fait, chaque locataire devient ainsi responsable et solidaire de ses colocataires. Cela signifie que lorsque l’un d’entre eux ne respecte pas ses obligations, à savoir payer sa part de loyer dans les temps, le propriétaire peut se tourner vers n’importe lequel des locataires pour obtenir l’impayé.
C’est à la fois une assurance contre les impayés, mais aussi contre la vacance locative. La clause de solidarité s’applique également après le départ du locataire. Tant qu’un remplaçant n’aura pas été trouvé, ce sont les locataires encore présents dans le logement qui doivent payer cette part du loyer.
Cette clause s’applique jusqu’à six mois après le départ du colocataire. Les autres ont donc tout intérêt à vite trouver un remplaçant pour ne pas avoir à payer le loyer de leur poche !
La fiscalité
La fiscalité en colocation meublée peut prendre plusieurs chemins en fonction du régime fiscal que vous choisissez.
D’un côté, vous pouvez opter pour le régime réel. Dans ce cas de figure, vous allez pouvoir déclarer l’ensemble de vos charges et de vos revenus pour bénéficier d’une exonération fiscale.
D’un autre côté, vous pouvez choisir le régime micro-BIC. C’est généralement l’option administrative la plus simple qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%.
Quels sont les inconvénients de la colocation ?
Pour être préparé au mieux avant de louer votre logement en colocation, il est toujours intéressant de connaître les inconvénients de ce système. Bien entendu, ils ne sont pas majoritaires.
Un coût d’entretien
Dans le cas d’un logement en colocation, il ne s’agit pas de louer à un seul locataire mais bien à plusieurs.
Contrairement à une location classique, l’usure des équipements et de l’ensemble des biens mis à disposition sera ainsi plus rapide, ce qui peut entraîner des changements de matériels plus fréquents et donc des coûts plus importants.
Il ne faut pas oublier de prendre en compte ces dépenses lors du calcul de rentabilité.
Un risque de dommages
Lorsque vous louez à des colocataires, il y a un risque d’accumuler des dommages à votre propriété. Plus de personnes signifie plus de potentiel pour des accidents ou des incidents, comme des dégâts des eaux.
Bien que vous exigiez un dépôt de garantie plus élevé pour couvrir ces coûts, cela ne garantit pas que vous récupérez tous les coûts de réparation.
Le taux de roulement
Généralement, le choix de la location à plusieurs n’est que provisoire et n’est pas envisagé pour la vie. Les colocataires sont souvent des jeunes adultes qui cherchent à économiser de l’argent ou des étudiants sur place pour quelques années.
Les passages entre les locataires sont donc assez fréquents, bien plus qu’en location classique. Il faut donc prévoir cet engagement personnel qui prendra sur votre temps.
La bonne entente
Un inconvénient courant de la colocation pour les propriétaires est la gestion des relations entre colocataires. Si deux colocataires ne s’entendent pas ou si l’un d’entre eux ne respecte pas les règles de la maison, cela peut entraîner des conflits qui peuvent vous coûter du temps et de l’argent à gérer.
Il est important de mettre en place des règles claires dès le début et de surveiller attentivement la situation pour éviter que les choses ne dégénèrent.
Comment faire pour louer en colocation son logement ?
Maintenant que vous êtes conscient de l’ensemble des caractéristiques du fait de louer en location, vous allez pouvoir entamer les premières procédures.
Étape 1 : Comment déterminer le meilleur emplacement pour une location ?
L’achat d’un bien immobilier à visée locative est un réel investissement qui doit donc suivre l’une des règles les plus importantes : l’emplacement. Si vous trouvez l’endroit idéal, vous allez vous assurer une rentabilité locative et un taux d’occupation toujours élevés. C’est une certaine garantie dans l’optimisation de votre projet locatif.
Malheureusement, il n’y a pas de formule magique pour déterminer le meilleur emplacement pour une location en colocation. Cependant, de nombreux facteurs entrent en jeu :
La proximité des transports en commun
La plupart des colocataires sont des jeunes qui cherchent à économiser de l’argent et qui n’ont pas forcément de voiture.
Pourtant, ils sont prêts à s’éloigner du centre pour trouver un endroit paisible, à condition de pouvoir se déplacer ! Il est donc important de choisir un emplacement qui offre un accès facile et pratique aux transports en commun, tels que les lignes de bus, les métros et les tramways.
De cette façon, vous allez attirer une diversité de profils et donc élargir les possibilités.
Le marché local de l’immobilier
Il est important de connaître les prix moyens des loyers dans la région, ainsi que la demande pour les locations en colocation, pour ne pas viser un montant trop bas ou trop haut.
Vous pouvez également examiner les offres de locations concurrentes pour comprendre comment votre propriété se compare face aux autres options disponibles pour les colocataires.
Les commodités locales
Les colocataires sont souvent à la recherche de commodités pratiques telles que les magasins, les restaurants, les espaces verts, les cinémas, sans avoir à faire des kilomètres. Il est donc important de choisir un emplacement qui offre une variété de commodités à proximité.
En outre, il est essentiel de comprendre les préférences des locataires potentiels en termes de commodités. Par exemple, les étudiants colocataires peuvent préférer un emplacement proche de leur université, tandis que les jeunes professionnels peuvent préférer un emplacement proche des zones commerciales.
Étape 2 : Quelles sont les conditions pour une colocation ?
Il faut savoir que tous les biens immobiliers ne sont pas propices à la location et encore moins à plusieurs. Maintenant que vous avez trouvé l’endroit idéal, vous devez sélectionner le bien qui devra correspondre à certains critères d’un logement décent, à savoir :
- Une surface minimale de 16 m2 pour 2 colocataires.
- Pour chaque colocataire supplémentaire : 9m2.
- Un appartement en bon état au niveau de l’entretien, de la solidité des équipements et des normes.
- Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites et n’est pas infesté par des animaux nuisibles.
- Le bien immobilier doit comporter un chauffage, de l’eau potable, une évacuation des eaux usées, une cuisine, une installation sanitaire intérieure et un réseau électrique.
Étape 3 : Comment organiser son logement pour louer en colocation ?
L’organisation de votre appartement ou de votre maison est importante. C’est ce qui peut vous démarquer de vos concurrents et convaincre un futur colocataire.
Tout d’abord, concentrez-vous sur les espaces privés comme les chambres et les salles de bain. Les chambres doivent être équipées de lits confortables, de rangements et d’espaces de travail. Les salles de bain doivent être propres et fonctionnelles. Il est également important de s’assurer que chaque colocataire dispose de suffisamment d’espace pour stocker ses effets personnels dans sa chambre.
Ensuite, la cuisine et le salon sont des espaces communs où les colocataires se retrouvent. Il est important de créer une ambiance conviviale en aménageant des coins de rangement, en installant des équipements électroménagers de qualité et en ajoutant des touches décoratives pour rendre l’espace plus chaleureux. Assurez-vous également que la cuisine est bien équipée pour accueillir plusieurs personnes à la fois.
Qu’en est-il des loyers ?
La fixation du loyer est un élément crucial pour maximiser la rentabilité de votre investissement. Il est important de prendre en compte les coûts liés à la colocation, tels que les charges, l’entretien et les réparations. Il est également important de considérer le marché local et de fixer un loyer compétitif pour attirer les colocataires.
Retenez-bien ceci : si le montant du loyer est trop faible, vous risquez de minimiser vos revenus passifs. S’il est trop élevé, vous risquez d’augmenter votre taux de vacance locative. Trouvez le juste milieu !
Étape 4 : Quel bail de location choisir ?
Le contrat de location fait partie des obligations essentielles du bailleur. Il doit définir les règles de vie en communauté, les responsabilités de chacun, ainsi que la répartition des charges et des dépenses. Cependant, il faut savoir qu’il en existe deux types :
- Le bail unique : Tous les colocataires figurent sur le bail de location et sont liés par ce contrat. C’est à ce moment-là que le bailleur peut ajouter une clause de solidarité. De la caution, en passant par le garant jusqu’au paiement du loyer, l’aspect solidaire s’applique à toutes les responsabilités.
- Le bail individuel : Chaque colocataire possède son propre contrat et n’est en aucun cas responsable des obligations des autres habitants de l’appartement. Il a son propre garant, sa propre caution et ne doit se préoccuper que de sa quote-part du loyer.
Étape 5 : Comment bien choisir ses colocataires ?
Trouver les bons colocataires est un autre élément clé pour maximiser votre rentabilité en colocation. Il est important de choisir des colocataires fiables et respectueux, capables de payer leurs loyers en temps et en heure. Pour ce faire, vous pouvez demander des références, effectuer une vérification de crédit ou organiser une rencontre en personne pour évaluer leur personnalité.
Il peut être bien de s’assurer dès le départ de la compatibilité avec vos futurs colocataires. Cela commence par des questions qui pourraient inclure leur mode de vie, leur personnalité, leurs habitudes de sommeil et leurs horaires de travail.
Un élément essentiel à retenir à l’avenir : il est toujours préférable de réquisitionner l’avis des autres habitants pour s’assurer de la bonne entente générale au sein de l’appartement.
Étape 6 : Comment louer un appartement ou une maison en colocation ?
Une fois que vous avez choisi les colocataires que vous allez accueillir dans votre appartement, il est primordial de réaliser un état des lieux d’entrée. Il sera alors ajouté au contrat qu’il soit unique ou individuel. Ensuite, vous pourrez réclamer le dépôt de garantie qui devra être restitué au départ du colocataire.
L’étape essentielle pour louer en colocation, c’est la signature du contrat. Une personne dont le nom ne figure pas sur le contrat n’est pas considérée comme faisant partie du bail et ne possède donc aucun droit sur l’habitation.
Étape bonus : Comment s’assurer que la colocation se passe bien ?
En tant que bailleur, il est important d’établir des règles claires dès le départ pour éviter les conflits. Elles doivent inclure des éléments comme les heures de silence, le partage des tâches ménagères et les invités. Vous devez vous assurer que les règles sont clairement communiquées à tous les locataires et qu’elles sont comprises et respectées.
De plus, une bonne communication est la clé d’une colocation réussie. Encouragez les locataires à communiquer ouvertement et honnêtement. Vous pouvez organiser des réunions régulières pour discuter des problèmes éventuels ou des préoccupations.
Il est également important d’être disponible pour les locataires s’ils ont des questions ou des problèmes.
